闲林200万刚需“新盘”未来里，1.6万？2万？| 房叔跑盘NO.25
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不像市面上其他低价刚需盘广做宣传，众安西溪未来里在市场上的发声较少，但有希望是闲林，甚至大城西（指小和山、闲林、未来科技城、老余杭、良渚，不含临安）仅剩不多的含200万总价房源的纯刚需楼盘——
如果项目最终规划为毛坯，未来里售楼处方面表示审批价格可能会在毛坯2.1万/平-2.2万/平，那么89方单套售价预计约190万，据此未来里也可能会是继悦青蓝、玉屏蓝湾、大溪谷之后，大城西第四个主流价位低于200万的刚需楼盘。
但限价环境下，楼盘的开盘定价开发商说了不算，最终还是要看审批价。按照过往的审批定价情况，项目开盘价格会定在多少？购房者该如何判断是否值得入手？
| PART1 |
价格猜想：1.6万？2.1万？
众安西溪未来里的拿地时间在2002年，由众安集团在2017年底2018年初，从欣新房产手中收购而来。后者是闲林早期开发楼盘集美岸上蓝山的开发商。
据众安房产相关公告，众安房产出资约5.25亿元人民币，收购集美岸上蓝山的三幅地皮（合计用地面积约6.58万平），以及该土地上的建筑物和配套设施。其中一幅位于和睦港支流和良睦路交叉口的地皮，就是众安西溪未来里。
因此，众安西溪未来里，属于“老地新开盘”的情况。
针对此类情况的楼盘如何定价，也有一些迹象可循：
一种情况是参照金色和庄，老地以近老价格开盘，那么未来里的定价会参照闲湖城玉屏蓝湾，考虑地段因素价格或会稍高于玉屏蓝湾，或许在1.6万/平左右的毛坯价；
另一种情况是参考众安南湖明月，完全对标当前区域的限价体系，考虑地段因素，开盘价格很可能会是略低于翡翠城，或许会是2万出头的毛坯价，大致符合售楼处释放的2.1-2.2万/平毛坯价。
如果以1.6万/平开盘，价格红利大，又是一个妥妥的“闭眼摇”。
如果以2.1-2.2万/平的毛坯价开盘，对比二手房市场上集美岸上蓝山约89方精装成交价格在2.4万/元左右，未来里就基本没有了倒挂红利。
另外，众安方面也在考虑精装交付，如果做成精装，预计装标3000-3500元/平，房源售价将上涨至2.4-2.6万元/平，一套约89方户型总价从约190万涨至约220万，上涨近30万。
这会导致未来里没有任何的价格优势。还能买入吗？
回答这个问题前，先来看下开盘信息，并综合考虑楼盘品质、板块情况后，我们会在文章最后的“购置建议”内容模块做出解答。
据悉，项目计划首开10号楼共48套房源，主力户型约89方和约112方，目前蓄客量近2000组。
目前，项目尚难明确精准的开盘时间，原因是众安集团当前依然在做精装还是做毛坯的问题上犹豫未定。一旦决定，离开盘就不远了。“如果决定下来是做毛坯，我们就会在10月份开盘。”售楼处方面表示。
| PART2 |
产品、户型：不差
楼盘基本信息：
开发商：众安
拿地时间：2002年
车位售价：待定，参考周边约16万/个
项目规划：5幢小高层共约300户
户型：约89方、约112方、约125方
交房时间：预计2021年
小区物业：众安
容积率：约1.7
楼间距：约50米
单层层高：约2.9-3米
梯户关系：1梯2户
得房率：约80%
外立面材质：1-3层为石材，3层以上为真石漆
距离天目山路高架：直线约300-400米
小区内部配套：跑道、绿化园林、儿童游乐园
众安西溪未来里的产品标签是，小规模，低密，刚需盘。
项目占地面积约1.9万方，地上建筑面积约5.5万方，容积率约1.7，规划为5幢小高层约300户，南面东西横排2幢，北面东西横排3幢，南面楼幢和北面楼幢相隔约50米，这片南北向直径接近50米的中间地带被规划为小区绿化花园和儿童游乐园。
未来里的刚需特征表现在价格较低，户型以89方为主，物业和开发商品牌一般。不过它和常见的刚需楼盘的区别处在于——
优势部分：
1、低容，小高层业态。
2、南向楼间距和楼幢高度接近1:1，房源南向采光较佳。
3、外立面1-3层采用石材，3层以上为真石漆。
4、北临和睦港支流景观资源
5、离北侧的杭瑞高速约350米，受高架噪声影响较小。
劣势部分：
1、小区规模小，规划人口少导致的内部配套少。除了规划跑道、游乐园和绿植外，其他配套均无。
2、物业和开发商品牌口碑一般。
户型设计没有大的弊端。首开10号楼包含89方中间套和112方边套两种户型。如果毛坯交付，局部房间需再经过改造规划。112方规划为4房，朝北的两个房间空间较小，可规划做儿童房和小书房。
综合来看，只要开发商后期不偷工减料，楼盘的居住舒适度不差。
| PART3 |
配套：丰富性和便利度一般
小区内部配套稀少，大部分生活事项，需借助小区外的配套来完成。
日常的、普通的商业购物较为方便。小区约200米范围内，可依靠分布在良睦路，和小区南侧与岸上蓝山翠竹苑相邻的道路上的社区商铺，来满足日常购物消费。
不过社区商铺能提供的购物体验一般。
蔬菜采购的便捷度适中，日常工作忙的话只能去社区商铺的蔬果店里采买，离小区最近的农贸市场步行需1公里左右。
想去商业综合体购物游玩的话，目前可选有西溪欢乐城、宏丰生活广场、西溪印象城，未来有望新增嘉凯城城市客厅、闲林商业新街。和未来里的直线距离约1-4.6公里，更适合双休节假日去游玩。
小孩如果是上公立学校，因距离较远，接送不太方便。闲林公立幼儿园和小学主要分布在天目山西路北侧和闲富路两旁，闲林中学则分布在闲富路。天目山西路北侧的学校和项目直线距离约800米，闲富路旁的教育院校和项目直线距离约2.8公里。
如果读私立学校，上下学会方便很多，直径约600米范围内有部分私家幼儿园和金成外国语小学可选择。
交通出行上，建议配备私家车。闲林地铁优势不明显（项目距离最近的地铁高教路站直线约1.7公里，步行约20分钟，公交换乘约3站），有轨电车项目也遭暂停，目前板块出行只能依赖公交和小轿车。
综合来看，在嘉凯城城市客厅和闲林商业新街项目未落成之前，闲林的生活配套设施分布较散乱，业态形式以小区临街底商为主，缺乏品牌商业，购物消费体验感一般。
另外，公立学区的地理分布也不太合理，交通出行方式单一，配套的丰富性和便利度非常一般。
此外，闲林内部多工厂，导致主干道上货车来往较为密集，不能提供较为良好的生活体验。
| PART4 |
板块：缺乏新一轮城市红利
G20峰会带动的那波全盘涨势前，闲林在楼市里绰号“万人坑”，因城市配套、界面一般，交通条件一般，周边缺乏产业规划利好，板块本身上升空间小，板块内房源库存量又大，导致闲林的房产价格低，升值慢，投资买入容易被套牢。
G20后掀起的全盘涨势让闲林房价翻了3倍左右。
由此大致可以看出，大盘情势温和时，它只能马马虎虎得跟住大盘节奏；大盘情势下降时，它容易变成一潭死水；只有大盘直线快速拉升时，它才能乘大盘红利跟涨。
眼下的闲林，依然难逃出这样的价格逻辑。
首先，由于地铁优势不明显（未来里距离最近的地铁高教路站直线约1.7公里，步行约20分钟，公交换乘约3站），以及有轨电车项目搁置，闲林交通出行方式太过单一的问题没有解决，也导致和绕城内板块的联系没有进一步促进。
略感欣慰的是，闲林和未来科技城的距离有望更进一层：在原有的连接两个板块纵向主干道绕城高速、荆长大道、高教路的基础上，未来或增设打通良睦路段，并通过上和路（绿汀路——闲富北路段）工程嫁接起闲富北路与绿汀路，届时闲林来往未来科技城会更便捷。
其次，闲林内部虽有投资利好，但抵不过城西一带大型投资项目向西、向北扩张发展的趋势。未来闲林内部的3个投资整顿动作值得关注：一是将散乱分布的工厂集中布局，二是闲林商业新街规划，三是嘉凯城城市客厅动工。
三个投资动作如果顺利推进，无疑将有效提升板块的城市面貌和日常购物消费体验、生活体验。
不过一则交通弊端犹在；二则大型的、重量级的基建和投资项目和产业规划等，都分布在未来科技城内部或北面、西面，偏不在南面的闲林，这意味着大城西的发展趋势是往西和往北，而不是往南，导致闲林在新一轮城市红利瓜分中又被踢出局外。
闲林内部的整顿投资动作，更像是亡羊补牢的改善行为，为得使闲林看起来不过分糟糕，避免和周边板块差距越拉越大。
因而闲林很难摆脱上述价格逻辑。投资闲林楼市的，要么等待未来科技城进一步做大做强给闲林注入更多外溢购买力，这可能需要做长线；要么就相信未来还会有几场G20式的大盘猛涨行情会来。
鉴于大盘下行时它可能跌得较早较快，投资闲林楼市不免风险系数较高。
| PART5 |
购买建议
根据上文对闲林板块的分析，大致可以得出结论，在发展前景上，闲林不及良渚、未来科技城、老余杭，最终选择闲林的理由只有一点，那就是价格优势。
在200万刚需选择余地越来越少的今天，如果价格优势明显，相对成熟的居住氛围依然可以让它成为一个优越的选择；如果价格优势不明显，那么它的性价比就会直线下降。所以，最终的决定因素依然在于——价格！
下面的购置建议分析以此种情况为前提。
闲林当前在售、包含套售价200万以内房源的楼盘，有悦青蓝、玉屏蓝湾、众安西溪未来里（若以毛坯价开盘）。
悦青蓝近邻嘉凯城城市客厅和规划闲林商业新街，靠近闲富路上的学区资源，未来待闲富路与绿汀路连接后前往未来科技城也非常便捷，又包含价格红利。悦青蓝的地段区位、价格条件是三个盘中最优越的。
不过据悉悦青蓝似乎还会继续捂盘。
玉屏蓝湾开盘时间也未知，项目相比众安西溪未来里具备大盘内部配套齐全的优势和价格红利优势，但由于高层业态和楼间距导致居住舒适度不及众安西溪未来里，外立面材质也不及众安西溪未来里。
对比之下众安西溪未来里缺点在于离公立学区较远，优势则在于居住舒适度较好；且近邻高教路和良睦路，待良睦路工程完工后，能更便捷得承接阿里巴巴园区周边一带的购买力外溢。
三个楼盘，开盘情况最明确的是众安西溪未来里，如果该项目先开，能买入吗？
价格为优先考量因素。
文章开头提到，未来里可能出现三种定价情况：约1.6万/平的毛坯；2万/平出头的毛坯；约2.4-2.6万/平的精装。
如果以约1.6万/平价格开盘，还是那句话，妥妥的“闭眼摇”；
若是2万/平出头的毛坯，就是一个纠结的选择，性价比并不算好。
如果是2.4-2.6万/平的精装，性价比就明显弱了，不建议购入。
当然还有一种不小的可能，那就是最终价格在1.6-2.1之间，那就要看最终落在哪个价位了，至少如果毛坯价格在2万以内，在选择余地越来越少的今天，刚需客还是可以承受的。
你认为这个项目的最终售价是多少呢？你是否会参与摇号呢？
欢迎各位在留言区留言，竞猜众安西溪未来里的开盘均价，截止领出预售证，猜的最接近者，可得到房叔的锦鲤大红包一个，赶快动动手指，互动起来。
-END-
作者/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
福利
2019杭州地铁楼盘图
（10月版）
活动截止时间：2019年10月12日9:00
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