北京最狠商改住政策出台！哀鸿之下，聪明者看到的是机会！

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全国最严格调控措施出台

北京市再次出手。

3月26日晚，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定新建商办类项目只能卖给企业，并且暂停商业银行对商办类项目购房的个贷，违规代理的中介被依法注销机构备案。

全文如下 

关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告

为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下：

一、商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；不符合要求的，规划部门不予批准。

三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。

四、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

1、 名下在京无住房和商办类房产记录的。

2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

六、 对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

七、 商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

八、 本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

九、 开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

本公告自发布之日起执行，与本公告不符的，按本公告执行。

2017年3月26日

数据显示，2016年北京普通住宅销售套数为50462套，而酒店式公寓销售套数则为62844套，近十年首次出现酒店式公寓销售好于普通住宅的现象。与此同时价格不断攀升，2015年商住价格约为2.64万元/平方米，而到了今年前两个月，均价已经达到了4.54万元/平方米。

最终，继“认房认贷又认离”之后，北京市开始从规划建设、销售使用、购房资格、个人信贷等层面精准打击“商改住”，在全国范围内开启“商改住”限购政策的先河。

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调控的影响

目前的主要矛盾在于，政府希求的平稳房价和市场与房地产价格的日趋高涨和抢购热潮，两者之间越来越难以调和。一边是接踵而出的调控政策，一边则是见缝插针一般横扫整个楼市的疯狂购房。两者如矛和盾一般，不断较量，并试探着彼此的真实底线。

北京这一针对商办类物业的调控是317一系列楼市调控后的又一重磅升级，可称之为全国最严格调控措施。

商办新版限购并不是新闻，但二手商办房也全部被严格调控，这是历史第一次。并且购买条件甚至比住宅更加严格，并且无法做个人购房贷款，必须全款。 这样的严格约束将导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓。 

最狠的就是：

1、新增商办物业只能出售给单位或机构，不能再出售给个人

2、以前交易的商办物业未来出售时可以出售给个人，但个人必须全款。

3、单间面积不得低于500米，基本上阻止了商改住的可能性。

4、规定写字楼不得改公寓，变相居住。

这几个政策基本上把市场上的公寓项目给全部锁死了！因为未来就没有流动性，没有了流动性，也就没有了价值。

对于目前已经在高税政之压下的公寓，未来又失去了流动性，则直接被打入了冷宫。

北京40年权商办市场的大萧条是势在必行了。

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其它城市会跟进吗？

2017年初的本轮新加码调控政策，基本上是两个原则：1、因城施政。2、看北京。

2016年，上海已经出台过对于公寓市场的严格政策，就是严禁写字楼改住宅，要求拆除隔墙、上下水、煤气管道等。

在高房价淫威之下的深圳，2016年深圳商务公寓成交8750套，成交面积61.5万平方米，同比减少19%；而均价5.27万元/平方米，同比增长则为10.9%，2016年深圳公寓成交量，是公寓、住宅成交总量的17.8%，较2015年上升6个百分点，达到历年成交占比的最高水平。

上海、深圳、北京是三个极度类似的城市，核心大城市，人口净流入很大，住宅稀缺，公寓井喷。

所以，考虑政策会不会被跟进？只需考虑的是上海和深圳会不会跟进？只能说是很有可能，因为，这毕竟是北京的态度。

而对于其它城市，住宅没有那么稀缺，人口流入也没有那么的恐怖，跟进的可能性不大，因为，那样会让本就已经萧条的写字楼、公寓市场再次雪上加霜。除非会从上面传达意见，要求对于规划之权威的高度重视！

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米宅如何看持北京最狠政策？

对于禁止写字楼改公寓，米宅也支持，因为，在乱改乱建之下，规划的意义已经被笑谈，写字楼就是写字楼，住宅就是住宅，规划的权威还是要有的。

问题在于，写字楼和商办的规划体量太大，怎么办？当写字楼不能规划公寓之后，开发商拿地的决心就会受影响，但开发商不拿地时，当地价开始跳水时，规划层面自然就会做出调整，让市场去影响规划，这是更加合理的。

再者来说，米宅一直提倡为40年产权写字楼和公寓的持有、租赁、出售进行减税，目前的税政几乎已经是全球最高的税政了，如此税政之下，绝大多数的业主只能是挺而走险、游走在灰色边缘，就是拒不交税！这显然是不合理的，也是不能长远的。

而北京此番对商办物业的锁死政策，如果能被传导到二线城市，势必会加剧二线城市商办市场的萧条，进一步速冻市场流动性，市场会一片哀鸿。

但所谓否极泰来，当市场加速探底的时候，才会引起政策层面来重视这个一直被极度歧视的40年产权商办市场，为什么产权是40年？为什么贷款只能贷10年？为什么转让税率高达30%以上？为什么个人租赁税高达31%？

对于一直以来被政策严重歧视的40年产权商办物业，我想问10万个为什么！

也许，那时候，才能真正迎来一个理性的、健康的商办市场！

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不是去年国务院才刚刚出台"商改住"吗？

政策背景：

2016年6月3日，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称“《意见》”），该意见指出，允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

上述政策可以简称之“商改住”。

是的，国务院去年是出台了这个政策，而且很多城市也进行了落地相关配套政策出台，市场一片叫好，大家竞相涌入。

那，这才多半年，北京弄这一出是几个意思？

没几个意思，就是说，政策当然要当回事，但一定不能太当回事，对于一个成功的投资者来说，你要把握的就是：价值投资！价值投资！

你需要关注的是价值基本面，不要去理会太多政策的纷扰，但你一定要注意的就是：注意政策的漏洞！注意政策之下的机会！注意政策之后的风险！

拥有自己的独立判断！而不是人云亦云！而不是被人牵着走！

你需要关注的关键是：这个东西的基本价值原本是10万，如果因为政策抬价现在卖30万了我能不能买？如果因为政策限制现在只卖3万我要不要买？

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是否该远离40年产权商办物业？

米宅的观点很明确：不，绝对不是！

相反，这给了一些机构非常好的机会！

1、因为商办物业通常占据的都是好位置，好地段，有地铁有配套有人流量。

2、当政策压顶、失去流动性、投资客纷纷远离抛弃时，价格就会逐步探底，机会就来了！

3、当市场加剧萧条，商办物业的价格相比周边住宅价格，只有住宅1/3-1/5价格时，你真的可以考虑果断入！

4、中长期持有策略，要知道一些政策是不可能长期持续下去的。

5、切记80%的精力关注一线核心城市商办市场，20%的精力来关注二线城市，三四线城市看都不看。

6、必须考虑地铁口、白领聚集区、商圈、品牌的因素！

7、最后，切记商办物业是中长期投资品，因为短期套现的政策具有不确定性，不适合短期投资考虑。

8、市场探底时，机构可实时进入，持有优质地段的优质商办物业，静静的，等风来。

END

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