炮打高烧不退的学区房！北京教改给了全国什么信号？

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北京教改新规

说起北京学区房，用天价二字形容一点不为过，动辄10万+甚至20万+的单价，更有高达30万/平以上，堪称房地产界的奇观。

在2016年9月，北京住建委已经限制学区房售价不可超过15万，但是政策的震慑力似乎成效不大，春节后曾有学区房一度突破18万。但317新政后，北京市住建委明显加强了对此类交易的监管，单价超过15万的一律不得挂网，交易流程也更加繁复。这是当下房地产市场严控下政府正式开始针对“天价学区房”进行干预和管控。

4月16日，北京市教委召开发布会，公布了2017年义务教育阶段入学工作意见。其中对“高价学区房”、"教育协调"等方面都有明显的政策约束。

摘录北京教委关于2017年义务教育阶段入学工作意见中的要点：

1、单校划片和多校划片相结合。

2、过道房、车库房、空挂户不作为入学资格。

3、小升初取消“推优”，降低特长生和寄宿生招生比例。

4、市级统筹首次写入入学意见。

从4月26日到27日，北京市海淀区、朝阳区、丰台区、顺义区、东城区陆续公布了今年义务教育阶段升学政策。综合来看，多校划片渐成趋势，单纯依靠购买“学区房”定点入学的方式将被改变，416北京新闻发布会的精神正在被落实。

不过，整体来看，较之于房地产调控的重磅强硬手段迭出，教委对学区方面还是求稳的，同时对学区房也不是一棍子打死。

整体上，对北京高价学区房重大利空，这是必然的！

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米宅观点

关于此次北京教改新规，米宅认为：

1、老大北京开始整治天价学区房，在查处违规学区房入学方面小弟城市跟进概率大！

在一些重在政策调整上，北京是一个重要的信号！

调控是，商住政策是，土地宏观调控也是，不出例外，给学区房降温，也会是！

不论是强化入学资格的审核、向多校划片过渡，还是北京早前对涉及“天价学区房”的中介进行集体关停整顿。这些政策全都说明北京政府已正式开始对天价学区房进行直接干预和调控。

老大北京一直都积极响应国家对于高房价的调控，针对天价学区房的专项调控一出，哪些城市会持续跟进？下一个会是上海吗？

至少在下一个升学季，大部分城市都会加大入学资格的审核，杜绝借助违规学区房入学。

2、多校划片将成为主流！也将成为全国学区房改革之示范！学区房价值将肯定被稀释！

多校划片目的是为了让某些学区房价值降低，让学区变得不稳定，最终整治因择校热疯涨的学区房价格，与中央房地产调控政策导向不谋而合。但是为了追求公平而采取的措施或将引发其他问题。

学区房的溢价受制政策影响较大。从单校划片过渡到多校划片，最根本的是入学名校的概率下降了，从之前的接近100%下降到50%甚至更低的概率。这50%的概率初衷是为了对择校热进行调控和干预，是为了控制学区房价格。

但是这50%入读名校的孩子如果按照电脑派位如何保证公平？如果单校划片，学区房作为进入名校的依据，至少有据可查。但多校划片电脑派位，怎么去划？谁来监控？又产生另一个公平问题，是否凭借成绩入学更加公平？如果凭借成绩入学，是否又会加大辅导班、培训班的火爆？

3、过道房、车库房、空挂户会消失，但学区房不会消失。

义务教育采取多校划片，强化入学资格审核。房子在名校周边并不一定能入学名校。在未来的时间内，天价过道学区房一定会消失，学区房的价格会平稳过渡，至少不会再度暴涨。但学区房会暴跌吗？不一定。

为什么会有天价学区房，真正决定学区房价格高低，还是教育资源的优质与否。北京教育资源不均衡不仅仅是同一个区不同学校之间的巨大差异，更明显的是区与区之间教育质量的差异，比如西城区的普通中学能排到全北京前二十，过去的20多年，北京高考状元中，有超过百分之七十来自西城和海淀。

这种情况在很多城市都很突出，一旦多个城市采取多校划片政策，是否会推动家长从选择学区变成选择行政区？推高教育强区价格洼地房价上涨？而本身教育资源就很一般的郊区区域，本身就没有什么学区房可说，价格影响更不大。

4、为什么有学区房的概念，为什么会有天价学区房？最根本的还是教育资源分布不均这个最根本的原因造成的。

努力调整各个学校的教育资源差距，才是最根本之计。这也是其他城市在调控当地学区房价格时，必须要重视的问题。

加大教育投入，这才是真正的供给侧改革。

5、民办教育或迎来下一波高潮。

多校划片，孩子能否进入名校存在概率问题。本身对天价学区房就不坚定的家长一定会果断选择生源更好、条件更优的民办学校和国际学校，未来的一段时间，北京的民办学校势必迎来一个新的发展，公办学校对家长的吸引力下降。

6、多校划片一定程度上加大孩子上学半径。

我国九年义务教育的就近入学本身就是为了保障小学生及其家长的接送方便，如果多校划片，无形中加大了孩子入学的一个上学半径。哪两所小学成为备选学校？是按照距离远近吗？如果距离最近的两所学校都是名校呢？如果按照一优、一普搭配，是否就难以保障就近入学。

7、多校划片仅是权宜之计，并不能降低择校热度。

单校划片本身是义务教育就近入学的一种渠道，向多校划片转变，是教育资源不均衡、家长择校热度常年不减、天价学区房等现状逼出来的权宜之计，并不是长远之计，并不看好在未来可以降低家长的择校热度。

8、多校划片一定程度会给底层群众打破阶层固化带来一丝希望。

在中国，考上好大学，一直是底层群众打破阶层固化最常用的方式。一直就是购买学区房大户的中产阶级，是否会选择退出这场择校游戏。多校划片，正常推行下，是否会提供更多向上流动的通道，打破阶层固化。

没有钱去买高价学区房，但多校划算之后，上名校的几率有了！

9、高价学区房自用尚可，投资不宜！

为了孩子，多贵的学校咱都上，多贵的房子咱都买，这无可厚非，为了孩子。

学区房可以投资，但肯定是不建议去追涨已经是天价的学区房，这中间就有极大的政策风险，学区价值下降时，你的房价也就立即下降，北京如此，其它城市也是如此，对于明显已经过高的学区房，投资请慎重！

10、要密切关注其它城市的跟进情况！

能否成为全国跟进和效仿的政策，将成为其它城市学区房价值的重要风向标，但给全国高烧的学区房降温会成为主流。

大势不可挡，因为，过去几年，对于学区房的追逐，过了！过犹不及，就是如此。

股市如此，楼市如此，学区房也是如此。

你目前持有的高价学区房如果不自用，可以考虑出售了。

置换为城市里地铁、学校、主城、成熟、较新、品质的房子，在未来更能抵抗变化和风险！

END

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