小城开封都调控了？恭喜河南进入全国调控第一梯队！

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2017年5月15日，开封终于出台调控政策了！

恭喜我大开封，荣膺河南省第一个调控的地级市！壮哉大开封！壮哉大河南！

核心内容：

一、建立开封市商品房预（销）售信息公示制度

健全预售信息公示渠道和方式，住建局负责网上公示，开发商负责现场公示；对预售公示进行监督，未按照要求进行公示的，市不动产登记中心停止其商品房网签资格。情节严重的，由市住建局停止其商品房预售许可。

二、全面实行新建商品房网签合同备案

原商品房买卖纸质合同全部终止，全面采用商品房网上签约.不进行合同备案的，停止项目网签资格，情节严重的，停止项目预售许可。

三、加强商品房预售监管，提高预售条件

商品房预（销）售许可条件中“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期”界定为：工程形象进度一半以上。

四、引导企业理性竞拍竞价土地

居住用地出让溢价率达到150%以上（含）的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预（销）售许可；溢价率达到200%以上（含）的，办理商品房现售。

五、限价！限定商品房销售价格！

成交均价原则上不得高于2017年4月以前的成交均价。原则上半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。高价盘和涨幅过高的项目，停止网签！

六、限售！二手房3年后方可上市转让！

凡在开封市区（不含祥符区）购买的新建商品住房，自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让。交易双方通过赠与方式转让住房的，参照购买新建商品住房执行。

七、严查违法违规销售、规范销售行为、引导市场理性！

1

让我们掌声欢迎河南跻身全国调控大潮中的第一梯队！

我们来审视下当下的房地产调控格局，我们会发现如今的全国调控正在进入一个新的阶段——

以热点省会城市为中心，快速向周边城市扩散转移！

本轮调控的发起于北上广深等一线城市，并快速向一二线热点省会城市转移，比如南京、合肥、郑州、武汉等。

第二阶段紧接着就接棒了。北上广深等超大型城市的周边开始进入调控范围，比如环京的县市涞水、霸州、涿州等，环沪的嘉善等，环深的中山、东莞、惠州等。

即便如此，调控之风仍未停歇，又转头刮向了热点省会城市的周边地级、甚至是县级城市。比如郑州的新郑、荥阳、中牟，安徽的徐州、芜湖，甚至是江西的赣州都挤进来插了一杠子，启动了限购。

如今，终于轮到了开封。

一时之间，调控似乎成为了一股风潮。中央严控房价，甚至是打压房价的决心在一次次的协调会议上已经展示无疑，剩下的就是地方城市表明态度，展现决心的事情了！

调控再在加码，没调控的也在争前恐后的挤进来，生怕被落下，生怕被别人抢了节奏。

如果只有省会城市限购，说明你这个省份也只是达到了及格线，勉强跟上了脚步；如果省会城市下辖县调控了，说明干的还不错，能够在汹涌的大潮中保持中游地位。

如果是地级市都开始启动调控了，那就厉害了，你走在了全国绝大多数城市和省份的前列，这是进入了全国调控大潮的第一梯队！

恭喜开封作为河南第一个启动调控的地级市，带着大河南进入了调控大潮中的第一梯队，壮哉大开封，壮哉大河南！

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为什么是开封？

为什么开封、徐州、芜湖这些平庸省份中的地级市还能启动调控？

根本原因就是，民众的恐慌！资本的恐慌！

得益于各类金融、房产、投资等自媒体大号不遗余力的普及，现在广大的人民群众都了解了货币超发的危害，也知道购买力下降的原因，更自我理解为，钱会越来越不值钱！

民众恐慌了，生怕自己辛辛苦苦赚来的血汗钱，放在手里会在购买力下降的过程中，化为一朵朵色彩斑斓的泡沫，随风而去破碎在空中。

越来越多的人开始为货币找到一个稳妥的出口。

房地产在去年一整年如尿崩般的跳涨，让越来越多的人意识到房价的威力，意识到房产投资似乎拥有极大的甜头。他们开始进入一线城市，开始进入二线省会城市，在供应量原本就十分紧缺的某些一二线城市，比如合肥、郑州、南京、厦门创造了一个又一个的楼市神话。

现在这些热点城市统统限购了，他们就进入这些城市周边的下辖县。

以郑州为例，在郑州房价跳涨之后，市内五区限购后，购房客开始涌入了新郑龙湖、荥阳、中牟的绿博白沙。一方面这些区域不限购，另一方面这些区域价格够低，与已经疯涨过的市区比，还拥有比较充足的价差。

如今，绿博、白沙、龙湖、荥阳等环郑区域统统已经限购！

距离郑州最近的开封西区就火了。

先用一张图来说明开封西区的大致位置▼

可以看出，从郑州一路向东，经过白沙，中牟，就是目前很火的开封西，与郑州相距约50公里。

再看开封西区在整个开封的大致位置▼

整个开封大体上可以分成5大块，分别是开封老城区，东部片区，西部片区，南部片区和北部片区。

而西部片区是郑汴一体化的核心片区，其中部分区域又戴上了自贸区的光环，这里大盘林立，大开发商最多，竞争最激烈，价格也最高！ 

看开封西区的主要热盘的分布及销售情况▼

以上是开封西的几个热盘，有全国一线房企恒大、碧桂园、绿地、绿城，也有河南本地知名房企建业、永威、亚新，东润。

我们发现，目前的开封西，大大小小的售楼部几乎都无房可售。短短一周，这里多个项目涌入大量购房者，再加上几个项目开盘售罄，还有几个项目号称下一期的房源要上涨10%以上，突破1万元/㎡大关。这更是从某种程度上扩散了开封西抢房的影响！

资本就像是一群蝗虫，在恐慌中四处张望，寻找所谓的价格洼地，一旦找到某个区域的价格较低，就仿佛看到一片绿油油的麦田，源源不断的冲杀过去！

清盘！无房！涨声一片……在中央矢志不移的打压房价决心下，就仿佛是一盏盏红灯，闪烁不停。

当地政府是坚决不允许这一盏盏红灯持续闪烁，这样的市场显然是和当下的大势格格不入的。

调控的出台是市场的必然，也是当地政府表明决心的必然。这也能解释，出现调控的这些地级市大都是去年房价涨幅过快的热点省份、热点城市的周边地市。

3

调控更大的意义在于规范市场，表明严控投资，平抑房价的决心！

开封发布的调控政策一共9条，其中5条都旨在规范市场，比如要建立健全预售信息公示制度，要全面实行网签，加强预售监管，查出违法违规行为，加强市场引导和调控。

以上政策都是围绕开发商在预售环节的诸多方面，要规范化管理房地产销售市场。

这主要是因为，开封等地级城市的房地产市场长期以来都存在管理落后的情况，至今为止仍有大量的房地产项目存在以各种方式提前收钱，无证违规预售的情况。

再加上如今投资客的涌入，可能会引起开发企业提前预售，无证开盘，以提前抢夺投资客户的情况出现。

伴随本地市场趋暖，这种无证预售的情况可能会频频出现，上述一系列调控政策的出台，等于是提前规范市场，防止出现市场无序的情况。

而以下三条政策就显得意味深长，充分表明了当地政府紧跟脚步的决心！

限地王！结合土地的溢价率来评定预售证的发放标准，土拍溢价超过150%的，主体完工才可预售，土拍溢价超过200%的，必须现房销售！根据这个政策，开发企业在竞拍土地过程中就会充分考虑后期的资金成本压力，而不会无理性的拍出地王！

限价！以当前均价为基准，限定房价过快上涨。从政策角度以控制网签的方式，保证当地房价的平稳，不至于出现跳涨的情况，以免被枪打出头鸟。

限售！办理房产证满3年后才可上市交易！这是跟上了绝大多数城市的补刀政策，从流通领域冻结短期投资！严防投机客涌入！

这些都属于是严控投资投机客的涌入，表明当地政府打压投机，平抑房价，紧跟中央脚步的决心！

但是，值得注意的是，开封包括其他外省的某些地市，比如芜湖等城市，并未明确提出限购的相关政策，这主要是因为这些城市在过去偏偏还都是去库存的重地！

以开封为例，且抛开不说开封市区，单说距离郑州最近的开封西区，郑开大道沿线就存在大量的待开发空地，从目前看，开封西区的开发程度尚不足30%，这个区域内存在这极大体量的潜在存量。而目前所谓的供应紧缺仅仅是短期内的当下，长远来看，这里必然是供应过剩的红海型去库存重灾区。

正是在重库存的主导下，此次调控显得十分的温和，或者说有点暧昧。一方面是在表明打压房价的决心；另一方面又在规范化预售市场，而最关键的以限购的方式限制外地投机客户涌入却并未涉及。

4

结语

无论如何，开封作为第一个调控的地级市，带着大河南义无反顾的跻身到全国调控第一梯队！也让全国人民看到了河南的决心！

这个调控也给我们购房者释放了两个信号——

属于短线投机者的时光已经过去！中央已经多次表明决心，热点城市也做了积极跟进，甚至如今地市政府也开始封堵投机者的漏洞！

地级城市的调控风波只是开始，远未结束！此波调控向地级城市的扩散才刚刚开始，去年热点城市周边的地级市仍有很多尚未有所动作，比如厦漳泉一体化的漳州和泉州已经出现厦门投资客的涌入，房价也出现上涨的苗头，但这两个城市都未调控；诸如此类的城市还有杭州附近的绍兴等。

也许在未来还会因为资本蝗虫的穿梭，热点城市周边的某些潜在库存重灾区摇身一变就变成了投资热门区域，但是漏洞迟早会被补上，一旦政策出台，市场冷静下来，伴随潜在市场供应量逐步放水，先死去的一定是这些投机分子！

政策原文 

关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知

开封市不动产登记中心、各县、祥符区住房和城乡建设局、房管局，各房地产开发企业，各房地产经纪机构： 

　　为进一步规范房地产市场交易行为，维护房地产市场秩序，遏制房地产投机炒作行为，稳定市场、稳定房价，现就相关事宜通知如下： 

　　一、建立开封市商品房预（销）售信息公示制度。 

　　（一）商品房预（销）售信息公示方式 

　　商品房预（销）售许可批前公示和批后公告：以“开封市住房和城乡建设局网站”（http://www.kfjs.gov.cn/）为载体，采用网络公示的方法，由市住建局负责。  

　　商品房预（销）售信息销售场所公示：采用售房场所设立公示牌方式进行，由开发企业和销售企业负责。　　 

　　（二）商品房预（销）售信息公示内容 

　　商品房预（销）售许可批前公示内容包括：房地产开发企业名称、项目名称、项目坐落、楼号、层数。 

　　商品房预（销）售许可批后公告内容包括：房地产开发企业名称、项目名称、项目坐落、楼号、层数、商品房预（销）售许可证证号、预（销）售有效期。 

　　商品房预（销）售信息售房场所公示内容包括：企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证、商品房楼盘信息表、前期物业管理方案。  

　　（三）商品房预（销）售信息公示期限 

　　商品房预（销）售许可批前公示：在受理及现场勘验无误后，在“开封市住房和城乡建设局网站”上予以公示。 

　　商品房预（销）售许可批后公告：商品房预（销）售许可批准后，在“开封市住房和城乡建设局网站”上予以公告。 

　　商品房预（销）售信息售房场所公示：自商品房预（销）售许可批准后开始，至售房结束。 　 

　　（四）商品房预（销）售信息公示的监督  

　　公示、公告期间社会各界可通过书面、电话、传真等形式向市住建局举报和建议，市住建局负责收集并建立台账，经核实有违法违规行为的，按照相关规定进行处罚，并记入企业信用档案。  

　　未按照要求进行公示的，市不动产登记中心停止其商品房网签资格。情节严重的，由市住建局停止其商品房预售许可。

　　二、全面实行新建商品房网签合同备案。 　 

　　商品房预（销）售许可批准后，市不动产登记中心应一次性公布房源（房源链接：http://61.53.69.130:8089/），自发文之日起，原商品房买卖纸质合同全部终止，全面采用商品房网上签约。 

　　房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，报送市不动产登记中心网上备案，已备案的房屋经批准撤销备案的，冻结该房屋交易资格，满一年后方可上市。 

　　房地产企业未按照相关要求进行合同备案的，市不动产登记中心停止其项目商品房网签资格。情节严重的，由市住建局停止其商品房预售许可。  

　　三、加强商品房预（销）售监管。　 

　　商品房预（销）售许可条件中“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期”界定为：工程形象进度一半以上。 

　　四、引导企业理性竞价。 

　　自发文之日起，结合土地出让溢价率提高项目预（销）售条件，居住用地出让溢价率达到150%以上（含）的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预（销）售许可；溢价率达到200%以上（含）的，办理商品房现售。  

　　五、实施新建商品住房销售价格监管。  

　　自发文之日起，房地产开发企业已取得商品房预（销）售许可并对外销售的商品住房，由市不动产登记中心提取近期内该项目销售均价，市住建局指导实行限价销售，房地产开发企业销售价格外不得加收任何费用。首次销售的项目成交均价参考周边同类型、同品质楼盘；非首次销售的项目，成交均价原则上不得高于2017年4月以前的成交均价。原则上半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。

对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目，市不动产登记中心停止其商品房网签资格。对于捂盘惜售、捆绑销售、刻意隐瞒真实成交价格的房地产开发企业，市住建局暂不核发商品房预（销）售许可证，情节严重的，市住建局停止其已发放的商品房预售许可。 

　　六、加强房地产市场调研。 

　　会同市规划、国土等部门对已出让的商品住宅用地进行调研，制定科学的商品住房供地计划。督促开发企业按土地出让合同约定进行开发建设，盘活闲置土地及烂尾楼盘。科学分析住房市场供求关系和发展趋势，超前提出处置方案。 

　　七、遏制房地产投机炒作行为。 

　　自发文之日起（含），凡在开封市区（不含祥符区）购买的新建商品住房，自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让。交易双方通过赠与方式转让住房的，参照购买新建商品住房执行。 

　　八、严厉查处市场违法违规行为。 

　　禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客，企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并明码标价、一房一价，严禁采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。对涉案开发企业和中介机构，一经查实，依法从严从重处理，开发企业停止预售及网签，2年内不得参与本市土地交易，中介机构吊销营业执照，并列入失信企业“黑名单”。 

　　九、加强房地产市场预期引导和调控。 

　　各房地产开发企业应增强社会责任感，不得哄抬房价牟取暴利。广大业主应回归理性购房，不要盲目入市参与炒房，制造市场恐慌情绪。各个部门应高度关注房地产市场，引导房地产市场健康平稳发展。 

2017年5月15日

END

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