律师办理房企群诉案件的经验探讨 | 办案手记
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近年来，因项目开发经营过程中的共性问题，房地产企业作为被告的群体性纠纷大量涌现。此类群诉案件往往集中爆发，个案之间关联性强，但具体案情又不尽相同。若房地产企业对单个案件处理不当，往往“牵一发而动全身”，导致整批案件败诉，最终对企业的经营成本和社会声誉造成巨大影响。
那么，律师如何帮助房企度过群诉危机呢？对此，我们结合本团队的实务工作经验，从保护房地产企业合法权利的角度出发，简要归纳了常见的群诉案件类型、特点以及律师处理此类案件的注意事项，以期抛砖引玉。
一、房地产领域群诉案件类型
实践中，房地产企业在开发、销售、经营项目的全过程中，都可能遇到群体性诉讼案件，常见类型包括：
1. 在城市更新和施工建设阶段，相关权利人可能提起确权之诉，相邻权人可能提起侵权之诉；
2. 在项目销售阶段，房屋买受人可能就格式条款效力、购房定金、迟延交房、价外加价、质量瑕疵、设计缺陷、设计变更、规划变更、虚假承诺、销售资料不严谨、装修交付标准、地下室性质、中介费用、配套设施权属等问题提起诉讼；
3. 在物业经营阶段，业主可能提起物业服务合同之诉，租赁人可能提起租赁合同之诉等。
二、房地产领域群诉案件特点
1. 当事人分批立案，各批次案件具有联动效应
房地产企业的开发、销售与经营等行为，是面向公众的，具有广泛性和不特定性。通常某一房地产项目若涉及群诉案件，案件总数少则数十件，多则上百件。而根据规定[1]，律师代理10位当事人以上的案件即属于群体性诉讼案件，律师协会对此有较高的监管和报备要求，故原告方的代理律师往往会建议以9个当事人为一批提起诉讼。因此，即便房地产企业初期只收到少部分当事人的起诉文件，仍应谨慎对待，需充分研究潜在纠纷的情况，做好通盘准备。
值得注意的是，即便群诉案件中的个案案情可能有所不同，但最终裁判结果往往一致或相似，同一法院的不同法官在处理同一起群诉案件时，也会基于前一批次案件已作出的裁判，对后一批次案件作一致或相似处理，尽可能避免同案不同判现象。因此，群诉案件中某一个案或者某一批次案件的处理结果，均有可能对后续案件造成重大影响，应谨慎对待。
2. 法官倾向于合并审理，并简化审理流程
基于同一项目或同一事项产生的群诉案件，若各原告当事人起诉时间相隔不长，法院通常会安排由同一合议庭进行审理。而合议庭为提高审判效率，往往也倾向于将诉请、案件事实与法律关系基本相同或类似的案件进行并案审理。所以，房企代理律师可能会遇到数十宗案件一次性合并开庭的情况，这就需要提前做好材料准备。
虽然系列案件合并审理，但个案中各原告当事人的诉请金额或某些事实细节终归存在一定差异。因此，法院往往要求双方代理律师在发表意见时，需归纳总结共性问题，并就个案的特殊情况进行说明。
当然，若案件数量巨大，且原告提起诉讼的时间段不一致，各批次案件也可能分至不同的法官或合议庭审理。若分到不同合议庭，不同法官对案件的关注角度及审理风格往往不同，在法庭调查阶段中提出的问题也会存在较大差别，此时律师的代理难度会相应增加。
3. 房企代理律师将面临较大压力
庭审中，原告方往往主张其相对于大型房企而言，是弱势群体一方，法院应侧重保护其权益。因此，在案件审理的全过程中，法院可能会对房企代理律师的有关意见提出更多质疑，以实现更好的庭审效果和公共影响。
实践中，少则十几人，多则上百人的原告方当事人，通常也会要求列席庭审，以增加气势，给予合议庭一定的审理压力。原告方当事人毕竟不是法律专业人士，其在庭审过程中，有可能会突然打断房企代理律师的发言，情绪过于激动时甚至会进行言语攻击等，所以房企代理律师在办理群诉案件时，会面临着较大的各方压力，这就需要具备较强的抗压能力和情绪调节能力。
三、律师代理房企参与群诉案件的注意事项
1. 预测潜在案件数量，通盘考虑办案策略
如上所述，群诉案件中的具体个案案情往往有不一致的情况，为避免在不同案情的个案中发表矛盾意见，房企代理律师应充分了解潜在的群诉案件数量和范围，通盘考虑办案策略。
实践中，原告当事人在起诉前往往会联合起来与房地产企业进行协商，房企代理律师可以向房企了解前期参与协商的人数情况，以便预测潜在案件数量。同时，办案过程中，房企代理律师应经常查询法院网站，了解相关串案的立案情况，发现新增立案时应及时向房企汇报。
值得注意的是，房地产企业一般都有多个项目同时开发经营，而各项目的合同文本与开发销售等环节的处理方式往往相似，所以除了涉及具体项目的当事人之外，还应考虑房企的其他项目是否也存在类似纠纷。
2. 注意核实事实细节及合同条款
通常，律师在办案过程中只跟房地产企业的法务人员直接对接，但由于群诉类案件往往涉及到房企的一线业务人员与当事人的沟通过程，且有关案件发展的事实经过，也只有具体的业务人员才能掌握。所以我们建议，必要时可对相关房企员工展开访谈，或提供问题清单要求分管业务部门的管理人员向一线业务人员核实后集中回复。
实践中，房地产领域的群体性纠纷往往围绕房企的格式合同展开。律师在承办此类案件时，应当重视合同条款并挖掘有利于我方诉讼主张的细节。例如，应重点关注房企在合同中减轻责任的条款有无采取合理方式（加粗、加黑、更换颜色等）提示对方当事人注意。
另外，律师认真审阅涉案各类合同，往往能在一些非关键性文件中发现有用的细节。例如，我们在办案过程中，曾遇到对方律师代理的当事人涉及数十人，其在庭审中也提供了委托代理协议等证据以证明律师费的收费情况，但我们认真审阅该协议后发现，其约定了按回款比例收取风险律师费的方式。这种向众多群诉当事人收取风险律师费的做法明显违反了现行群诉案件的收费规定[2]，我们也据此主张对方关于赔偿律师费的诉请不能成立。
3. 必要时进行实地勘察
对涉及不动产物理性质及状态的事实问题，房企代理律师往往有必要进行实地勘察，经验告诉我们，实地勘察非常有助于寻找案件突破口。
例如，在我们办理的某起物权保护纠纷群诉案中，原告诉请我方房地产企业赔偿因旧改施工导致附近相邻建筑物产生裂缝的损失，我们在收集证据过程中，对涉案建筑物及周边建筑物的房屋裂缝情况进行了详尽的实地勘查，居然发现原告当事人所列证据显示的裂缝并不在其所有的涉案房屋之上，而这一情况确实只有通过细致的实地勘查方能明确。
又如，在我们办理的某起相邻权纠纷群诉案中，为证明原告当事人所主张的商铺经营损失与我方房地产企业的施工行为之间并无因果关系，我们走访了现场，拍摄记录了涉案建筑物附近的人流与车流通行情况，并绘制了路线图，最终在庭审中向法官完成了可视化展示，充分证明房企的施工行为并未对相邻权人的商铺经营造成不利影响。
4. 创新证据收集的来源
案件发生后，证据收集工作往往会因时间的流逝与事物发展而遭遇障碍，作为房企代理律师，通过头脑风暴并充分利用互联网，有可能从多种路径收集到有利证据。
例如，在前述的相邻权纠纷群诉案中，房企在施工过程中的围挡早已拆除，当时的施工现场已难以还原，但我们最终通过“百度地图”app中的“百度街景”功能，查询到了该区域附近历史不同时间段的路面图片，借此还原了围挡设置前后附近的环境情况，最终证明施工围挡的材质、长度、距离等均不影响周边相邻商铺的经营。
在该群诉案中，我们还截取了施工围挡设置期间周边商铺在“大众点评”app上的用户评价，发现有相当多用户给出了诸如“生意火爆”“地段便利”“位置好找”等好评，借此也正好证明了商铺经营未受施工围挡影响。
5. 重视案例检索工作
房地产的各类争议均属于案件多发领域，律师通过案例检索，往往能查到既往判例，借此初步判断案件走向以及整体结果。
但值得注意的是，因不同时间段、不同地区房地产调控政策存在差别，各地法院类案不同判的现象比较常见。以房企“价外加价”相关争议为例，一方面有裁判观点认为，房企价外加价的约定或行为，违背公序良俗，损害社会公共利益，应属无效；另一方面，也有裁判观点认为房企与购房者关于价外加价的约定，属于双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力强制性规定，合法有效。
各地法院裁判意见不一，这就给律师通过案例检索挖掘有利观点提供了可能性。律师在办案过程中可以尝试扩大案例检索范围，就相关问题在全国范围内检索有利与不利的案例。一方面，我们可以从其他案例中总结对我方有利的裁判观点，完善我方诉讼策略。另一方面，我们也可以归纳对我方不利的裁判观点，并就其中可能存在的问题提前准备相应的抗辩理由。
以我们近期承办的“价外加价”纠纷群诉案为例，我们检索发现，各地法院就该问题作出裁判的角度均不尽相同，有的法院是从购房者主观意愿及注意义务来考虑问题[3]，有的法院则是基于购房者支付款项的数额及支付方式作出判断[4]，还有的法院则是从购房者是否提过异议等情况来综合评判[5]，最终我们从不同案例中抽取了对我方房地产企业最有利的论点，形成详尽的书面意见提交法院，产生了非常好的代理效果。
6.制作案件信息表，作好文书呈现
房企代理律师应全面梳理房企与当事人之间的书面合同、房企工作人员与当事人之间的往来沟通记录，以及内部留存文件（包括但不限于施工过程文件、竣工材料、购房者填写的信息表和确认书、售楼处公示文件、沙盘和样板间的公证文件）等材料，经验告诉我们，即使在同一批次案件中，也可能存在个别合同细节或事实情况差别巨大的情况。
例如，在一起购房者主张房地产企业虚假宣传的群诉案件中，我们作为房企代理律师，详细梳理该住宅项目中所有购房合同后发现，同类同面积房型的购房合同也存在条款设计不一致的情况，即前一批次明确约定了配置2个非封闭式阳台，后因规划设计变更，房地产企业在后一批次的合同则只约定配置1个非封闭式阳台。对于这两批合同所涉的不同个案，我们在事实陈述和法律意见部分也作了区分处理。
对此类情况，从便于法官工作的角度考虑，建议房企代理律师将群诉案件所涉的个案信息以表格方式呈现，表格内容应包括当事人信息、案号、诉请金额、具体房号等，并对每个个案的特殊性问题进行备注，也可以在表格中重点备注对己方有利的案件细节，通过这些有利的事实细节影响法官心证。
同样，房企代理律师在准备诸如答辩状、代理意见等法律文书时，应就案情的共性部分形成统一的表述，并就个案案情差异或不同意见在归纳后进行合并处理，最终统一形成一份书面文件，最大程度减轻法官的阅读负担。当然在此种情况下，律师仍应提前根据个案及当事人数量准备对应份数的法律文书。
7. 庭审中把握言辞尺度，与法官作好沟通
房地产领域的群诉纠纷往往涉及众多当事人的切身利益，原告当事人通常也有意愿亲自参与案件的开庭审理并行使自身诉讼权利。实践中，我们经常遇到我方作为房企代理律师仅有两人，而对方当事人及律师人数加起来却有几十倍之多的情况。
鉴于群诉案件矛盾比较尖锐，加之人数众多相互影响，冲突很可能在庭审现场进一步激化，而房企代理律师提出的有关维护房企合法利益的庭审意见，本身即存在招致众多原告当事人不满的可能。那么房企代理律师在庭审过程中应当如何表现呢？我们认为，可以注意以下两点：
一是，要把握好庭审中的言辞尺度，既要“置身其中”，又能“抽身其外”。“置身其中”是指作为房企代理律师，应当充分维护房地产企业的合法利益，陈述己方诉讼主张时，应沉着冷静、条理清晰、客观且有力量；对原告当事人的陈述作出回应时，也应积极寻找其中的漏洞、指明矛盾之处。“抽身其外”是指律师虽然是房地产企业的代理人，但并未真正参与双方矛盾发生的全过程，实际属于纠纷的“局外人”，故不应表现得盛气凌人、进行言语攻击，在感情上伤害众多当事人。否则，众多当事人很容易把攻击的焦点转移到律师身上。
二是，律师应与法官做好充分沟通。承办法官有引导庭审、说服教育的职能，若律师遇到情绪过于激动的对方当事人时，可以在开庭前和法官汇报一下情况。如此一来，在庭审过程中法官便会有意识地引导该当事人，把握庭审的节奏与状态。另外，律师也可以提前与法官沟通，申请在庭审结束后由我方先行签字离开，以避免众多当事人在情绪激动时与我方产生冲突。
8. 注意舆情及相关行政措施对群诉案件的影响
群体性诉讼案件容易引起党政各部门、新闻媒体和广大人民群众的广泛关注，因此律师需要经常检索涉及房地产企业的新闻，全面了解涉案舆情。遇到突发情况，应配合房地产企业准备好舆情应对方案。
另外，办理群诉案件，除了对案件本身的法律问题作出评估外，还应特别考虑案外因素。从以往经验来看，当事人为促使房地产企业满足其需求，常就企业存在的问题向相关政府职能部门投诉、举报或信访。因此，房地产企业的群诉案件往往与行政投诉、行政诉讼案件同步或交叉进行。此时行政机关的调查认定和法院的民事审判程序便产生交集、相互影响，如行政机关就涉案事项对房企作出了否定性评价，那么法院就可能会结合这一因素进一步作出对房地产企业不利的裁判结果。所以，在此类案件中，律师应充分介入行政调查程序，对政府部门调查过程予以高度重视，并及时协助房地产企业向行政部门反馈意见。
注释：
[1]根据《中华全国律师协会关于律师办理群体性案件指导意见》的规定，群体性案件，是指一方当事人众多（十人以上）、基于同一或类似的事实问题或法律问题而引发的共同诉讼或非诉讼（包括调解、裁决、仲裁、复议等）案件。律师事务所接受群体性案件委托后，应当及时向所属律师协会备案。案件结案后，承办律师应及时向律师事务所负责人报告结案情况，具有重大社会影响的还应向所属律师协会报告。律师和律师事务所未按本《指导意见》要求办理群体性案件，造成恶劣影响的，律师协会可以根据相关行业规则予以惩戒，或提请司法行政机关予以处罚。
[2]《律师服务收费管理办法》第十二条规定：禁止刑事诉讼案件、行政诉讼案件、国家赔偿案件以及群体性诉讼案件实行风险代理收费。
[3]参见天津市第一中级人民法院(2020)津01民申66号民事裁定书。
[4]参见成都市中级人民法院（2020）川01民终953号民事判决书。
[5]参见珠海市中级人民法院（2017）粤04民终2635号民事判决书。
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