投稿：黄埔二手房有价无市？这些小区报价开始“躺平”？

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新政加码，但二手房早已凉凉？

最近几天的楼市可谓遍地哀鸿，调控的大锤再度落下，隔江的东莞还在发“二手房指导价”的瓜，黄埔就直接把人才购房的大门关上了。

这一颗接一颗的深水炸弹，正在宣告着下半年乃至明年的楼市方向标，很多人都在猜测二手房限价的可能性。

实际上，早在“421新政”之后，二手房就被增值税“二改五”、房贷及楼市打新思维砍凉了一大截，广州各区的成交量普遍下滑。根据广州房地产中介协会数据，在4月份之前，黄埔区每周的二手住宅网签宗数大多是两三百，但现在基本都是在七八十徘徊。

（7月26日-8月1日二手房数据，图源/广州市房地产中介协会）

在这种大背景下，很多业主对市场的信心开始减弱，让利降价者也不在少数。今天，咱们就来盘点一下黄埔区各板块的二手房挂牌价格，看看各小区业主的心态如何。

在此先说明，这次的统计数据来源于链家上的挂牌均价（时间截至8月3日）,仅供参考，最终还是要以看房价格为准；同时，这里仅整理链家上有挂牌、成交记录且具有代表性的小区。

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黄埔区各板块二手房市场现状

老黄埔：不降反涨，依然坚挺，掉价者甚少

先看看老黄埔，我按照地理方位大概划分了若干片区，实际上还有很多小区未列入统计，主要是因为那些小区太老旧，体量又小，参考意义相对较弱；此外，也有个别楼盘因为货量过少所以没提到。

言归正传，鱼珠、大沙地片区作为临港经济区最早规划的范围，整体抗跌性还是蛮强的，近三个月来大部分小区的挂牌价不降反涨，其中也有像丰逸尚居这种涨幅超10%的小区。

不过，也有个别楼盘出现降价现象——保利学府里在3月的挂牌均价还是七字头，此后几个月缓慢回到六万梯队，估计是受满五影响，也说明部分业主的心态已有松动迹象，能更理性地看待市场了。

（图源/链家）

毕竟挂牌价再高也要看市场态度，我还列出了链家的网站参考均价，按照链家的解释：“参考均价是基于过去2年所有成交和有效挂牌房源数据计算而来”，就是把成交价也考虑进去了，这个数据相对更符合实际售价。二手房出售时基本都会被砍价，成交价低于挂牌价实属正常。

相比于鱼珠、大沙地片区，规划较弱、广澳高速以东的区域二手均价就下降一个梯队了，这倒也符合市场行情。挂牌价整体涨幅也不如鱼珠和大沙地，虽然有墩美小区这种报价大涨的楼盘，但翻开其近期成交记录，大多是以一万多单价售出的，终究得看市场买不买帐。

综合来看，老黄埔的二手房挂牌价也只是微涨，毕竟跟去年几十点的暴涨相比，如今的溢价可以用微不足道来形容，虽不至于下跌，但基本是近乎横盘了。

科学城：出现微跌，区府向外渐下阶梯

跟老黄埔相比，科学城来得更明显一些，即便是黄埔区府这种科学城扛把子的地方，竟也出现了挂牌价下滑的小区？

可能有人会奇怪：“为什么没有新福港鼎峰、罗兰国际？”主要是因为这些项目4月份的挂牌价已不可考，但看着它们4月份的成交价和目前的小区均价，我实在不敢说它们会房价跳水。

（图源/链家）

实际上，像区府这种规划给力、配套成熟的高大上片区，想捡笋并不现实；客观来讲，香雪山的挂牌价只是微跌，其产品又为别墅，跟新福港鼎峰、罗兰国际的可比性本就不高。

以区府为中心，越往外围房价渐下阶梯，这几乎已成定律。香雪的整体挂牌价下滑也不算大，属于合理性波动，毕竟本身商圈配套跟区府就是同源，万科东荟城依然底气十足。云埔也是类似，但明显这边的业主妥协更多一点，涨幅略逊色于香雪。

黄陂虽然是外围片区，但有毗邻天河的优势，所以说这里楼盘定价的勇气是天河给的，无论是一手还是二手，都有比肩区府的态势；除了峰湖御境有所下跌，其他的都是照涨不误。金峰虽然楼盘少，但也是类似情况。

其中，万科新里程的挂牌价爬升高达30.88%，看似很夸张，实际上也跟产品类型有关系——新里程既有高层也有别墅，来几套高价的别墅挂牌，就足以把均价拉高，近期就挂出了一套单价15万的别墅。

（图源/链家）

近三个月的长岭居的挂牌均价大体上也只是微涨，但溢价空间要弱于黄陂。其中，万科山景城乍一看是房价大跳水，但同样得考虑别墅因素，其3月份曾成交一套7万多的别墅，拉高了当时的均价，此后只是回到以往正常价格梯队，实际上无甚变化。

但总的来说，科学城近期的整体爬升速度相比于去年已经放缓，很多小区的报价开始调整。

知识城：样本稀少，房价曲线逐渐趋平

知识城作为一座郊外新城，楼盘数量相对不多，可讨论的样本也稀少。

最近某大V有个观点：“如果对黄埔各板块进行一个安全的排序，老黄埔是最安全的，其次是区府板块，再其次是萝岗其余板块，最后是知识城。”这里我就不置评了，下图已经说明了一切。

（图源/链家）

其实可以发现，知识城开发最早的南起步区，几个网红小区近三个月来的报价并无大规模下跌，任凭外界风声如何，基本是雷打不动。靠外的镇龙二手盘较少，跌幅也更大点。

不过，后续涨价的底气似乎不再那么强大，来看看南起步区几个小区近三个月的价格走势图，可以发现四月份之后的曲线已是逐渐趋平。

（万科幸福誉，图源/链家）

（广州绿地城，图源/链家）

（时代天韵，图源/链家）

（腾飞园中新里，图源/链家）

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多重因素打击，二手房有价无市？

综合来看，整个黄埔区的二手房挂牌价并无明显下跌，但相较去年已经退烧，卖家报价看似处在高位，但后续走势大体上趋于“躺平”。实际上，一些卖家的报价也开始显得信心不足。

而在买家看来，下半年要么是观望，要么是打新，想接盘者少之又少，毕竟谁都不想站岗。从上文统计的数据也可发现，近三个月黄埔大部分小区的成交表现都谈不上出色，有的更是直接吃了零分。

（黄埔城市实景图，摄/黄埔生活汇）

也就是说，现阶段的黄埔二手市场总体上是有价无市，投资受压制，置换也不易，买家入市欲望有所冷却。

姑且不说增值税“二改五”的影响，光收紧的房贷环境就足以劝退大量二手买家了。据广州房地产中介协会统计，7月份二手住宅的按揭付款比例环比下降2.34个百分点，放款愈发艰难。

（图源/广州市房地产中介协会）

此外，一手房指导价落地实锤，房价倒挂严重，即便想动手的也大多是瞄准了新房。目前，黄埔人才购房已成过去式，投资客被挤出市场，虽说此前已经没多少人会利用这个政策，但也不能说完全没有作用。

总之，在房产新增的重锤之下，一手调控同样会影响到二手房，整体市场也将迎来拐点，朝着健康的方向发展，更加契合“房住不炒”的基调。当然，在这场楼市变革中，几家欢喜几家愁就难说了，大家觉得呢？

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