揣着50万踩盘保利翔龙天汇，黄陂“夹心饼”惹人爱？

近期，拓海收到后台多位粉丝请求解读下科学城黄陂的网红盘——保利翔龙天汇，因为需要验资50万才能看样板房，所以领导的50万到账之后，我带着巨款来踩盘啦！

△保利翔龙天汇，黄埔生活汇摄

去年9月，保利翔龙联合体以实际楼面价18447元/㎡、19503元/㎡拍下黄陂长安片区旧改融资区的宅地和商地，翔龙负责旧改，而保利则负责商品房开发。

△图源于爱企查

保利翔龙天汇可谓是光速入市，据销售透露，预计今年6月中下旬开盘，吹风价为5.5—5.6万。在阳光家缘网尚未查询到预售证，目前营销中心已开始接收诚意登记，销售再三强调不收定金。

△保利翔龙天汇营销中心航拍图，黄埔生活汇摄

因为在未取得预售证的情况下收定金是违规，毕竟今年4月天河保利天汇就因此被罚，现在黄埔也开展了为期3个月的房地产市场专项整治行动，风头火势哪敢乱作妖！

话不多说，给各位呈上踩盘视频，先睹为快！

01

一层层地剥开黄陂板块的价值点

保拓海看了几个所谓楼市大V媒体的解读，尤其是一些区外媒体，对黄陂的剖析不甚精准，但买房重要的是什么？

当然是板块的区位跟地段，不然你即使建出一个所谓的“世外桃源”，但是在一个与世隔绝、欠缺开发的不毛之地，房产的增值属性能强吗？

△广州院子营销中心，黄埔生活汇摄

具体案例可以参照泰禾，热衷于在配套欠缺的郊区拿地，建起来的高端“院子”系列，远的不说，就说增城的广州院子（广州院子：山旮旯里的豪宅，心动且纠结），房子的观赏性、舒适性很强，但板块的增幅一直跑输大盘，泰禾近年的日子也不好过，个中原因就看破不说破了。

黄陂板块的区位和价值潜力到底怎样？

在今年4月集中供地的“土拍”大战中，黄陂可谓是备受追捧的“焦点”，黄埔军校小学旁的HBPQ-A-6地块吸引了吸引了包括万科、华润、保利、龙光、中海、旭辉等30余家地产大咖竞拍。

在摇号当天，各地产商代表在交易中心大排长龙，最后由深振业成功夺得，对应楼面价为27274元/平，比保利项目的楼面价还要贵1万+。

|现场排队（图源于拆神）

黄陂这场火热土拍的背后，开发商们趋之若鹜，在一定程度上可以理解为他们对黄陂板块的一致看好，通俗地来讲就是“有利可图的空间大”，假如地块没有限价，说不定黄埔又诞生一个“新地王”。

但对于土拍，咱还是不要过多炒作，毕竟这只能算是开发商的市场预判，但反映到真实的市场上，还是得看供求关系、板块的未来前景等，关键还需购房者买账才行！

△黄陂周边，黄埔生活汇摄

黄陂位于黄埔与天河的交界处，所以在区位上的溢价，一方面来自于科学城老大哥，另一方面是来自于天河智慧城，这两片区的共同特点都是靠科创产业驱动，并都有望打造成新的“强就业中心”，黄陂能同时享受到两个潜力片区的购买力，在两区之间犹如一块“美味夹心饼”，开发商争抢也不无道理。

黄陂的另一张牌是旧改，从现状来看，黄陂要打造成“强就业中心”旁的高端睡区，配套仍然欠缺，但旧改可以许一个光明的未来。

从目前的进展来看，黄陂是城市更新的重点区域，拆迁进度排在前列，黄陂（长安片）、黄陂二期（班岭片）、黄陂公司等旧改都在加速推进，并规划了三大商业综合体，再加上广附教育集团“加码”，大饼都是肉眼可见地落实，潜力不容小觑。

02

深扒保利翔龙天汇的利弊

上面的板块大势决定的是房产的增值空间，而楼盘的规划决定居住的舒适度。

交通

保利翔龙天汇是货真价实的地铁盘，离地铁6号线黄陂地铁站B口较近，百度地图上显示到营销中心的步行距离是560米，约7分钟，且小区门口也有公交站，出行便利。

自驾方面，门口就是广汕公路，是科学城通往天河等主城区的必经之路，弊端就在于车流量大，有噪音影响，而且上下班高峰期经常成为堵车黑点。

△广汕路航拍图，黄埔生活汇摄

上图拍摄于踩盘当天下午四点左右，广汕路这条交通主动脉还没到下班高峰期，就可以看到川流不息的车流进出城区，噪音是在所难免的，影响大小可以亲身踩盘去感受下，多说无益。

△广汕路航拍图，黄埔生活汇摄

从沙盘图可以看到，目前主推的这几栋中，有一栋是政府统筹房， 4栋最靠近马路，销售的说法是安装隔音玻璃，假如尤其对噪音敏感的，可以不选靠马路的这些楼栋，不过预算也得相应提高了。

△保利翔龙天汇项目沙盘图，黄埔生活汇摄

教育

在教育方面，保利翔龙天汇只配建一所24班的幼儿园，无配建小学，周边离项目较近的是科学城小学（南校区）、黄陂小学、黄埔军校小学。

按照2021年黄埔区公办小学招生地段划分，保利翔龙天汇是可以参与黄陂小学和黄埔军校小学的电脑摇号，而科学城小学（南校区）还要看学位够不够，毕竟一直都很紧张。

好消息是科学城小学（南校区）将进行改扩建，在原办学规模24班，学位1080人的基础上增加12个班，新增小学学位540个，到时候能不能分上一杯羹呢？（拟新增学位540个，科学城小学改扩建项目新进展）

△图源于萝岗建设

小升初的话，有两个选择——117中学、黄埔军校中学，117中学坊间风评并不好，广附系黄埔军校中学则需要摇号。

总体来说，保利翔龙天汇学位没有定数，有可能是“菜小+菜中”、“菜小+牛中”、“牛小+菜中”、“牛小+牛中”，全凭运气。

配套

目前项目的商业、医疗配套等仍比较依赖科学城，周边有东方汇、金峰城、黄陂医院等，工厂少，景观资源较丰富，驾车到天鹿湖森林公园约15分钟。

周边在建的三大商业综合体

（1）地块位置:黄陂新村东二街以北、木鱼岭南街以西，总建面71369平方米。

△图源于规划局公示

（2）两留用地地块位置:黄陂新村东二街以北、木鱼岭南街以西，AG0407027地块——总建筑面积106335平方米，AG0407029地块——总建筑面积31775平方米。

△图源于规划局公示

（3）地块位置：广州市黄埔区联和街道广汕路以南、开创大道以东，总建筑面积163105.08平方米。

△图源于规划局公示

户型产品

保利翔龙天汇占地约13万方，建面约66万方，规划有16栋住宅，其中8栋高层（32层），8栋超高层（46层），还规划有12栋叠墅，容积率约4.0。

△图源于规划局公示

项目首期推的是1#、2#、4#高层洋房，32层高，2梯6户，涵盖了约80平2+1房、约92平3房、约111平3+1房、约125平3+1房。

△户型图

总结

在板块区位上来说，黄陂是属于增长性较强的板块，未来通过旧改，有望成为科学城、天河智慧城两个就业中心的高端住区，并承接红利外溢。

之前有人用“入则宁静，出则繁华”的广告词套在黄陂上，目前还是做不到，往天河那边还是高塘石、柯木塱、龙洞，这些片区改造比黄埔的进度还要慢，不过黄陂房价是远低于天河的边缘区域，倒是能吸引部分购买力。

△保利翔龙天汇项目航拍图，黄埔生活汇摄

回到保利翔龙天汇项目本身，总体来说没啥大硬伤，纯地铁盘，而噪音影响会是部分购房者介意的点，学位不定性大，尤其看重学位的客群在同等价格上有更优的选择，比如大壮哥，前提是能抢得到。关键还是得看开盘定价多少，最近限价的消息也是满天飞，跟“一路之隔”的融创广府1号也少不了一番“龙争虎斗”！

以上为拓海的个人观点，自住或投资需谨慎抉择！快到在下方留言区发表你的观点吧！

附踩盘照片

△保利翔龙天汇项目航拍图，黄埔生活汇摄

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