建筑装饰行业：建筑变革寻机，土拍“竞品质”开启地产链新时代

行业信息观察 2022-04-24

引言

“竞品质”有望成为房企土拍新焦点，推动地产链步入新时代。今年 5-7 月北京和杭州陆续在集中供地过程中推出“竞品质”规则后，8 月底多城市陆续中止或推迟第二批集中供地，土拍政策或面临调整，结合 7 月底住建部在《东方时空》栏目“建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质”相关表述，后续“竞品质”可能成为我国未来土拍规则重要调整方向。若在全国范围推广“竞品质”，则有望全面改变当前房企“重周转、轻质量”现状，开启我国高品质住宅建设新篇章。
“竞品质”核心导向：绿色、装配式、超低能耗、宜居技术、新管理模式。以北京的高标准商品住宅建设方案评审内容和评分标准为例，建筑品质评价总分 100 分，其中绿色建筑 18 分，装配式建筑 20 分，超低能耗建筑 20 分，健康建筑 6 分，宜居技术应用 16 分，管理模式 20 分。二级标准中还囊括分值较高的三星级绿色建筑（18 分）、装配化率大于 91%的装配式建筑（13分）、大比例实施超低能耗的建筑（20 分）、绿色建材（6 分）、建筑减隔震（3 分）、BIM（5 分），预示了未来住宅土拍规则政策引导的主要方向，孕育丰富市场机会。

报告内容

1. “竞品质”开启地产链新时代，各细分赛道孕育新机
政策引导，“竞品质”有望成为国内土拍规则重点调整方向。今年 5 月底北京市首场集中拍地中首创在土地供应阶段增加高标准建设方案的评审来确定中标资格，实行“竞价+竞高标准商品住宅建设方案”竞拍规则。7 月杭州颁布第二轮集中供地土拍新规，也重点提出要开展“竞品质”试点，先竞品质后竞地价，从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。8 月份后，深圳、青岛、北京、广州、重庆、沈阳、长沙、天津等城市陆续中止或推迟第二批集中供地出让，土拍政策可能面临调整和完善，结合 7 月底住建部房地产市场监督管理司在《东方时空》栏目中表示，“各地区各部门应着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质”，我们认为后续“竞品质”可能成为未来我国土拍规则重点调整方向，推动国内地产开发模式步入全新篇章。
“竞品质”土拍规则进一步提振绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑等细分领域需求。竞品质具体要求上看，以北京的高标准商品住宅建设方案评审内容和评分标准为例，建筑品质评价总分 100 分，其中绿色建筑 18 分，装配式建筑 20 分，超低能耗建筑 20 分，健康建筑 6 分，宜居技术应用 16 分，管理模式 20 分。二级标准中还囊括分值较高的三星级绿色建筑（18 分）、装配化率大于 91%的装配式建筑（13 分）、大比例实施超低能耗的建筑（20 分）、绿色建材（6 分）、建筑减隔震（3 分）、BIM（5 分），预示了未来住宅土拍规则政策引导的主要方向。

2. 解析“竞品质”住宅建设的五大核心导向
2.1. 绿色建筑
我国国家标准《绿色建筑评价标准》（GB/T 50378—2019）中对绿色建筑给出了明确定定义：在全寿命期内，节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效的使用空间，最大限度地实现人与自然和谐共生的高质量建筑。从概念上来讲，绿色建筑主要包含了三点：一是节能，这个节能是广义上的，实际上包含了“四节”，即节能、节地、节水、节材，主要是强调减少各种资源的浪费；二是保护环境，强调的是减少环境污染，减少二氧化碳排放；三是满足人们使用上的要求，为人们提供“健康”“适用”和“高效”的使用空间。
根据《绿色建筑评价标准（2019）》规定，绿色建筑评价指标体系由安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居 5 类指标组成，且每类指标均包括控制项和评分项；并设臵了提高与创新加分项。
1) 安全耐久：建筑安全是人们使用建筑的最基本前提，建筑耐久则是提升建筑使用时间、降低再建成本、减少资源消耗的重要途径。该指标对绿色建筑的安全性和耐久性提出了具体要求。
2) 健康舒适：室内健康舒适是人们正常使用建筑的重要保障，减少疾病风险，提升人们工作和学习效率。该指标从室内空气品质、水质、声环境与光环境、室内热湿环境四方面对绿色建筑达到健康舒适性能提出了具体要求。
3) 生活便利：完善的生活配套设施，可使人们工作生活更加便利，明显提升居住质量。该指标从出行与无障碍、服务设施、智慧运行、物业管理四方面对绿色建筑达到生活便利性提出了具体要求。
4) 资源节约：传统粗放式的建材生产、建设、运维过程不再符合国家高质量发展方向，节省消耗、减少排放、降低成本的建筑生产运维方式是必然趋势。该指标从节地与土地利用、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与绿色建材四方面对绿色建筑达到资源节约提出了具体要求。
5) 环境宜居：绿色建筑应与生态环境和谐相处，通过合理规划场地生态与景观，减少噪音、光污染及热岛效应，提升人们生活舒适性。该指标从场地生态与景观、室外物理环境两方面对绿色建筑达到环境宜居性能提出了具体要求。
6) 提高与创新：鼓励绿色建筑企业发挥各自优势，在建筑各环节和阶段采用先进、适用、经济的技术、产品和管理方式，创新发展绿色建筑。

绿色建筑评价的总得分应按下式进行计算：Q＝(Q0＋Q1＋Q2＋Q3＋Q4＋Q5＋QA)/10，式中：Q 为总得分；Q0 为控制项基础分值，当满足所有控制项的要求时取 400 分，被评为基本级；Q1-Q5 分别为评价指标体系 5 类指标(安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居)评分项得分；QA 为提高与创新加分项得分。满足每类评分的控制项且评分项得分不低于 30%、进行全装修、且满足对应技术要求后，按照公式计算后的60、70、85 分分别评为一星级、二星级、三星级绿色建筑。

2.2. 装配式建筑

《北京市高标准住宅建设方案评审内容和评分标准》中对于装配率进行了详细规定，装配率在 76%-90%之间的得 8 分，大于等于 91%的得 13 分。根据 2018 年 1 月住建部发布的国家标准《装配式建筑评价标准》，装配率是指单位建筑室内外地坪以上的主体结构、围护墙和内隔墙、装修和设备管线等采用预制部品部件的综合比例。其计算公式如下

𝑃 = 【（𝑄1 + 𝑄2 + 𝑄3）-（100-𝑄4）】 × 100%

式中：P——装配率；

Q1——主体结构指标实际得分值；

Q2——围护墙和内隔墙指标实际得分值；

Q3——装修和设备管线指标实际得分值；

Q4——评价项目中缺少的评价项分值总和。

《评价标准》规定，装配式建筑应同时满足 4 大条件：1）主体结构部分得分不低于 20分；2）围护墙和内隔墙部分得分不低于 10 分；3）采用全装修；4）装配率不低于 50%。其中主体结构部分是分值最大的部分，占分 50 分，其中又以柱、支撑、承重墙、延性墙板等竖向构件的分值占据最高，为 20-30 分。
此外，《评价标准》还将装配式建筑评价等级划分为 A 级、AA 级、AAA 级：1）装配率为 60%-75%时，评价为 A 级装配式建筑；2）装配率为 76%-90%时，评价为 AA 级装配式建筑；3）装配率为 91%及以上时，评价为 AAA 级装配式建筑。

同时《北京市高标准住宅建设方案评审内容和评分标准》还对全面实施装配式装修的住宅给予 8 分分值，彰显对于装配式装修的鼓励。装配式装修是将室内装修的大部分装修部件在工厂内通过大型机械高效率，高标准流水线化生产（即顶面、墙面、地面的全工业化硬装，涵盖了众多居住领域，如酒店、医院、商业、办公等空间类型），然后到现场进行装配，其原材料规范化，标准化批量采购、模块化设计、工业化生产、整体化安装，可实现装修的规范化、标准化和高效节能的效果。同时装配式装修在框架标准化的优势下又可进行前期个性化设计及后期一定程度的柔性化生产，可实现规模批量化与个性特色化并重。

具体来看，装配式装修实施流程分为四个重要程序：
1）标准化设计：建筑设计与装修设计一体化建模，BIM 模型协同设计；验证建筑、设备、管线与装修零冲突。2）工业化生产：产品统一部品化，部品统一型号规格、部品统一设计标准。3）装配化施工：由产业工人现场装配，通过工厂化管理规范装配动作和程序。4）信息化协同：部品标准化、模块化、模数化，从测量数据与工厂制造协同，现场进度与工程配送协同。

2.3. 超低能耗建筑
根据住建部《被动式超低能耗绿色建筑技术导则》，超低能耗建筑是指适应气候特征和自然条件，通过保温隔热性能和气密性能更高的围护结构，采用高效新风热回收技术，最大程度地降低建筑供暖供冷需求，并充分利用可再生能源，以更少的能源消耗提供舒适室内环境并能满足绿色建筑基本要求的建筑。
超低能耗建筑的优势主要表现在：
更加节能。建筑物全年供暖供冷需求显著降低，严寒和寒冷地区建筑节能率达到 90%以上。与现行国家节能设计标准相比，供暖能耗降低 85%以上；
更加舒适。建筑室内温湿度适宜；建筑内墙表面温度稳定均匀，与室内温差小，体感更舒适；具有良好的气密性和隔声效果，室内环境更安静；
更好空气品质。有组织的新风系统设计，提供室内足够的新鲜空气，同时可以通过空气净化技术提升室内空气品质；
更高质量保证。无热桥、高气密性设计，采用高品质材料部品，精细化施工及建筑装修一体化，使建筑质量更高、寿命更长。
超低能耗建筑主要技术特征包括：1）保温隔热性能更高的非透明围护结构；2）保温隔热性能和气密性能更高的外窗；3）无热桥的设计与施工；4）建筑整体的高气密性；5）高效新风热回收系统；6）充分利用可再生能源；7）至少满足《绿色建筑评价标准》（GB50378）一星级要求。
超低能耗建筑技术指标以建筑能耗值为导向，包括：能耗指标、气密性指标及室内环境参数。

BIPV（光伏建筑一体化，Building Integrated Photovoltaic）是实现超低能耗建筑的重要路径。BIPV 是一种将太阳能发电（光伏）产品集成到建筑上的技术，光伏组件不仅要满足光伏发电的功能要求同时还要兼顾建筑的基本功能要求，光伏产品实际上以建材的形式体现在建筑中，如光电瓦屋顶、光电幕墙和光电采光顶等。BIPV 技术契合超低能耗建筑充分利用可再生能源的技术特征，是未来推广超低能耗建筑的重要途径之一。

BIPV 组件成本持续下降，经济性凸显。自十二五以来，国内 BIPV 系统造价持续下降，从 40 元/w 左右下降至目前的 4-6 元/w，随着光伏集成技术继续提升以及行业规模持续扩大，根据中国 BIPV 联盟的预测，十四五末有望降至 2.5 元/w，BIPV 的经济性优势凸显。以隆基股份的 BIPV 产品“隆顶”为例，单位造价约 5.5 元/w，1000 平米屋顶、装机规模 200KW，建设 BIPV 屋顶成本约 110 万元。按照工商业电价 0.69 元/度，每年光照小时数约 1100 小时，对应年产电 22 万度，则每年售电收益约 15.18 万元，对应投资回收期约 7-8 年。

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