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深中通道动工后,如何理性看待中山翠亨新区的价值?

2017-04-26 顾言 米宅米宅

△此音频大小为1.31MB


2016年12月28日,深中通道的主体工程开建,这一动作标志着投资约460亿元的深中通道正式开工。同时也因为整个国内房地产市场,特别是珠三角房地产市场的跳跃式暴涨,两个原因导致了中山东部片区的房子迎来了一波大幅度上涨。不少深圳人也先后在翠亨新区买房投资。翠亨新区的诞生和未来几乎都依托深中通道。


众所周知,翠亨新区就是深中通道西岸的落脚点,当我们习惯性思维去考虑时,一定认为翠亨新区的房子是值得、并且是最有的投资价值的房产,但是翠亨新区的房子目前到底值不值得买呢?请听我一一道来。


当然,作为投资而言,本身就是一个对赌未来的事情,有些人选择保守,有些人选择激进,只是看你是站在哪个角度看待这个事情了。



1


首要先从翠亨新区的规划来看▼


可以看到整个翠亨分为四个组团,发展轴由市区向东部的新区核心组团,逸仙湾。


我们先不谈除了板块以外的优缺点,先谈谈深中通道的出口。


从既往的新闻中可以得知,深中通道到达西海岸后,有五条高速与之对接,其中直线对接的高速叫中开高速公路。


如下图▼


而中开高速上从南朗横门岛起,与深中通道以立交形式相接。之后一路向西,先后经中山市火炬新区,然后是东区、港区然后一路向西,终点接开阳高速公路,并与鹤开高速公路对接。


通过另外一条新闻中的图片可以看到,中开高速(红色虚线)在市区东侧与广澳高速平行,而没有并线,所以显然从深中通道上岸后,要依托中开高速新建的收费站出口通行。


(由于源图片分辨率太低,导致图片模糊,请谅解)


那么此时此刻,高速的出口位置就尤为重要了。除了马鞍岛外,剩余的四个出口分别为黎村出口、博爱路出口、城轨中山站出口、港口镇出口。


港口在中山市市区北侧,距离翠亨较远,我们只谈谈前边三个出口。


他们大致在地图上的位置如下▼



2


我们再看整个中山东部在售的房子▼


黎村出口没有项目,博爱路出口附近有项目,城轨中山站附近有项目。


由于城规中山站片区,城市界面差,比较杂乱,村镇较多,也无大开发商商楼盘。


同时,我们还可以看到,地图上有大片的绿色区域以及水系,所以,我们过滤掉城轨中山站,进而把范围缩小到博爱路这一区域。


博爱路区域▼


上图可以看到这一片区在售的楼盘主要有三个:一个万科柏悦湾,一个远洋新天地,一个保利林语,清一色国内知名开发商。


再看卫星图,图中可以看到的大片的别墅、洋房、高层以及高尔夫水系则是雅居乐早前开发的一个高端项目,在当地认可度非常高。



至此,我们先锁定博爱路这一片区的三个项目。



3


我们再重新看翠亨新区的规划▼


从规划我们很明显的可以看出,马鞍岛离深圳最近,深中通道落脚点的定位是先进智造组团。已经承接了如中兴智慧园的产业迁入。而岛的南半部为新区核心组团,这一组团不但离深中通道近,还处于三面环水的岛地,未来优势明显。


其次我们再看新区中心发展轴,由东南向西北市区方向发展。而西南,则是距离深中通道最远的板块,国际旅游组团,这一板块西侧为原生态山地,东西南北不接城区,显然是我们最先忽略的板块。


我们再看翠亨新区在售项目的位置图▼


不但马鞍岛智造区没有楼盘,新区核心组团和新区中心轴上都没有楼盘,唯独有楼盘的地方,刚刚好处于整个翠亨新区的西南,也就是国际旅游度假区,这个区域主要在售楼盘为雅居乐山海郡以及敏捷地产的海湾锦绣城,板块目前主要的依托是孙中山故居纪念馆的旅游业。


我们再来拿,雅居乐山水郡这一板块来和博爱路板块来做对比。


先说博爱路东段沿线的房子的优点:


第一,距离。从珠江口东岸途径深中通道上西岸后,直线到达未来博爱路,从上岸到片区距离约20公里,几乎全程高速。


第二,交通。博爱路作为唯一一条贯穿中山东西的城市快速路,遇路口下穿设计,全程无红绿灯,10分钟进市区。广澳高速,中开高速(规划)均在博爱路设出入口,从片区上高速五分钟足够。



第三,位置。项目位于中山市区到深中大桥的直线必经之路,片区距离市中心不足10公里,距离主城区不足三公里。


第四,配套。因位于主城区的边缘,整个市区东南方向配套几乎都可以使用。周围不但有超大体量的雅居乐社区,合生、实地、远洋的前期项目也均已经入住。周围有多所中小学,以及一所大学。附近交付社区配套底商的业态基本上可以算比较完善,实地项目附近还开有一家麦当劳。另外大型商业远洋商业广场距离片区大约4公里,同处在博爱路上。


第五,环境。片区内山水较多,雅居乐前期开发时还做了配套山体高尔夫球场,片区内别墅比例较大,整体氛围偏改善型。整条博爱路绿化率极高,城市界面干净整洁。


第六,可租可住可售。博爱路不仅有公交线路,可以打到出租车,生活配套也齐全,满足可住的需求。沿博爱路向市区四公里内,有多个企业、政府单位,以及一所大专,一所商场和中山市博览中心,满足可租。片区内多个已交付楼盘,雅居乐已经将片区做出认可度,片区主要以居住为主,投资为辅。在深中通道修通前如果考虑出售,仍然有中山本地人接手,满足可售。



4


我们再来看翠亨新区西南片区是什么样子呢?


第一:定位。整个板块处于翠亨新区的最南段,前期定位即国际旅游区,后期不具备产业聚集的可能。


第二:距离。从珠江口东岸途径深中通道上西岸后,需要先下高速走翠亨快线转省道,才可到达片区,一半省道,一半快速路,距离也超过20公里。相比较博爱路,在前往深圳并没有任何优势,交通便利度也更差。如果全程高速,要么走博爱路下高速后重新上G4广澳高速,要么走未来沿海而建的东部外环高速,总距离更是要超过30公里。



第三:位置。板块在整个翠亨新区的最南端,不临中山,不近深圳,虽然与珠海接壤,但实际距离珠海繁华区拱北口岸,超过30公里。板块西侧紧邻连续山区不可开发,东侧则是几公里填海地。受定位影响,也不具备大面积产业开发的可能性。


第四:配套。最近的城区为翠亨村为自然村,有一定的村级配套,向北几公里到南朗镇或向南几公里到珠海唐家湾可享受镇级配套。但同样无大型商超,学校。如需享受更好的配套需驱车20公里左右,走博爱路前往中山市区,或驱车20公里前往珠海市区。


第五:环境。区域内山脉比较多,整体绿化率更高。但由于处于村庄,几乎无市政管理,小区外道路环境差,附近城市界面混乱。由于填海面积较大,附近沿线海水之类较差,无海景可言。另外相对于可以依托孙中山故居纪念馆的雅居乐而言,敏捷地产的项目甚至连一条像样的道路都没有,通达性非常差。虽然敏捷地产在当地有一定知名度,但项目基本上属于自暴自弃状态,沙盘损坏,大量落灰。



第六,难租难住难售。由于远离市区,片区内无公交车,无出租车,出行需要依靠自驾或售楼部车辆,配套比较落后,不太适合长居,大部分住户主要是周末休闲的别墅业主和养老的老年人,所以难住。周围几乎没有产业,未来也基本没有产业,片区内的人员大多为附近村民,都有自建房,而且项目也不具备海南、大亚湾之类片区的海景属性,所以难租。项目地块多,后期体量大,购房者几乎都是投资客,大多不会考虑二手房。附近空地也较多,后期很有可能有更多项目进驻,新房供应量大的区域特别是投资占比大的区域二手房没有客户,所以难卖。


米宅曾说,所有抛开价格来进行片区或楼盘比较的都是耍流氓。那么这些楼盘的价格分别是多少呢?


万科柏悦湾:售价16000元-19000元,精装,博爱路片区

远洋新天地:售价14000元-15000元,毛坯,博爱路片区

保利林语:售价12500元-14000元,毛坯,博爱路片区

雅居乐山海郡 :售价15000元-17000元,精装,翠亨旅游区

锦绣海湾城:售价12000元-13000元,毛坯,翠亨旅游区


精装拿万科与雅居乐对比,毛坯拿远洋与锦绣海湾城对比,博爱路片区的项目只贵了两千元左右。而两个片区的距离,环境,配套,和风险性却截然不同。


至此,价值谁大谁小,一目了然。


最后,我想说,在目前这个阶段内,翠亨新区投资价值暂时不如市区东区,以及火炬开发区之类的板块,但并不代表以后和未来。


在未来,翠亨新区的北部东北部区域,一定是未来深圳投资中山最好的选择,高回报的宝地。

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END


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