深中通道动工后，如何理性看待中山翠亨新区的价值？

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2016年12月28日，深中通道的主体工程开建，这一动作标志着投资约460亿元的深中通道正式开工。同时也因为整个国内房地产市场，特别是珠三角房地产市场的跳跃式暴涨，两个原因导致了中山东部片区的房子迎来了一波大幅度上涨。不少深圳人也先后在翠亨新区买房投资。翠亨新区的诞生和未来几乎都依托深中通道。

众所周知，翠亨新区就是深中通道西岸的落脚点，当我们习惯性思维去考虑时，一定认为翠亨新区的房子是值得、并且是最有的投资价值的房产，但是翠亨新区的房子目前到底值不值得买呢？请听我一一道来。

当然，作为投资而言，本身就是一个对赌未来的事情，有些人选择保守，有些人选择激进，只是看你是站在哪个角度看待这个事情了。

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首要先从翠亨新区的规划来看▼

可以看到整个翠亨分为四个组团，发展轴由市区向东部的新区核心组团，逸仙湾。

我们先不谈除了板块以外的优缺点，先谈谈深中通道的出口。

从既往的新闻中可以得知，深中通道到达西海岸后，有五条高速与之对接，其中直线对接的高速叫中开高速公路。

如下图▼

而中开高速上从南朗横门岛起，与深中通道以立交形式相接。之后一路向西，先后经中山市火炬新区，然后是东区、港区然后一路向西，终点接开阳高速公路，并与鹤开高速公路对接。

通过另外一条新闻中的图片可以看到，中开高速（红色虚线）在市区东侧与广澳高速平行，而没有并线，所以显然从深中通道上岸后，要依托中开高速新建的收费站出口通行。

（由于源图片分辨率太低，导致图片模糊，请谅解）

那么此时此刻，高速的出口位置就尤为重要了。除了马鞍岛外，剩余的四个出口分别为黎村出口、博爱路出口、城轨中山站出口、港口镇出口。

港口在中山市市区北侧，距离翠亨较远，我们只谈谈前边三个出口。

他们大致在地图上的位置如下▼

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我们再看整个中山东部在售的房子▼

黎村出口没有项目，博爱路出口附近有项目，城轨中山站附近有项目。

由于城规中山站片区，城市界面差，比较杂乱，村镇较多，也无大开发商商楼盘。

同时，我们还可以看到，地图上有大片的绿色区域以及水系，所以，我们过滤掉城轨中山站，进而把范围缩小到博爱路这一区域。

博爱路区域▼

上图可以看到这一片区在售的楼盘主要有三个：一个万科柏悦湾，一个远洋新天地，一个保利林语，清一色国内知名开发商。

再看卫星图，图中可以看到的大片的别墅、洋房、高层以及高尔夫水系则是雅居乐早前开发的一个高端项目，在当地认可度非常高。

至此，我们先锁定博爱路这一片区的三个项目。

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我们再重新看翠亨新区的规划▼

从规划我们很明显的可以看出，马鞍岛离深圳最近，深中通道落脚点的定位是先进智造组团。已经承接了如中兴智慧园的产业迁入。而岛的南半部为新区核心组团，这一组团不但离深中通道近，还处于三面环水的岛地，未来优势明显。

其次我们再看新区中心发展轴，由东南向西北市区方向发展。而西南，则是距离深中通道最远的板块，国际旅游组团，这一板块西侧为原生态山地，东西南北不接城区，显然是我们最先忽略的板块。

我们再看翠亨新区在售项目的位置图▼

不但马鞍岛智造区没有楼盘，新区核心组团和新区中心轴上都没有楼盘，唯独有楼盘的地方，刚刚好处于整个翠亨新区的西南，也就是国际旅游度假区，这个区域主要在售楼盘为雅居乐山海郡以及敏捷地产的海湾锦绣城，板块目前主要的依托是孙中山故居纪念馆的旅游业。

我们再来拿，雅居乐山水郡这一板块来和博爱路板块来做对比。

先说博爱路东段沿线的房子的优点：

第一，距离。从珠江口东岸途径深中通道上西岸后，直线到达未来博爱路，从上岸到片区距离约20公里，几乎全程高速。

第二，交通。博爱路作为唯一一条贯穿中山东西的城市快速路，遇路口下穿设计，全程无红绿灯，10分钟进市区。广澳高速，中开高速（规划）均在博爱路设出入口，从片区上高速五分钟足够。

第三，位置。项目位于中山市区到深中大桥的直线必经之路，片区距离市中心不足10公里，距离主城区不足三公里。

第四，配套。因位于主城区的边缘，整个市区东南方向配套几乎都可以使用。周围不但有超大体量的雅居乐社区，合生、实地、远洋的前期项目也均已经入住。周围有多所中小学，以及一所大学。附近交付社区配套底商的业态基本上可以算比较完善，实地项目附近还开有一家麦当劳。另外大型商业远洋商业广场距离片区大约4公里，同处在博爱路上。

第五，环境。片区内山水较多，雅居乐前期开发时还做了配套山体高尔夫球场，片区内别墅比例较大，整体氛围偏改善型。整条博爱路绿化率极高，城市界面干净整洁。

第六，可租可住可售。博爱路不仅有公交线路，可以打到出租车，生活配套也齐全，满足可住的需求。沿博爱路向市区四公里内，有多个企业、政府单位，以及一所大专，一所商场和中山市博览中心，满足可租。片区内多个已交付楼盘，雅居乐已经将片区做出认可度，片区主要以居住为主，投资为辅。在深中通道修通前如果考虑出售，仍然有中山本地人接手，满足可售。

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我们再来看翠亨新区西南片区是什么样子呢？

第一：定位。整个板块处于翠亨新区的最南段，前期定位即国际旅游区，后期不具备产业聚集的可能。

第二：距离。从珠江口东岸途径深中通道上西岸后，需要先下高速走翠亨快线转省道，才可到达片区，一半省道，一半快速路，距离也超过20公里。相比较博爱路，在前往深圳并没有任何优势，交通便利度也更差。如果全程高速，要么走博爱路下高速后重新上G4广澳高速，要么走未来沿海而建的东部外环高速，总距离更是要超过30公里。

第三：位置。板块在整个翠亨新区的最南端，不临中山，不近深圳，虽然与珠海接壤，但实际距离珠海繁华区拱北口岸，超过30公里。板块西侧紧邻连续山区不可开发，东侧则是几公里填海地。受定位影响，也不具备大面积产业开发的可能性。

第四：配套。最近的城区为翠亨村为自然村，有一定的村级配套，向北几公里到南朗镇或向南几公里到珠海唐家湾可享受镇级配套。但同样无大型商超，学校。如需享受更好的配套需驱车20公里左右，走博爱路前往中山市区，或驱车20公里前往珠海市区。

第五：环境。区域内山脉比较多，整体绿化率更高。但由于处于村庄，几乎无市政管理，小区外道路环境差，附近城市界面混乱。由于填海面积较大，附近沿线海水之类较差，无海景可言。另外相对于可以依托孙中山故居纪念馆的雅居乐而言，敏捷地产的项目甚至连一条像样的道路都没有，通达性非常差。虽然敏捷地产在当地有一定知名度，但项目基本上属于自暴自弃状态，沙盘损坏，大量落灰。

第六，难租难住难售。由于远离市区，片区内无公交车，无出租车，出行需要依靠自驾或售楼部车辆，配套比较落后，不太适合长居，大部分住户主要是周末休闲的别墅业主和养老的老年人，所以难住。周围几乎没有产业，未来也基本没有产业，片区内的人员大多为附近村民，都有自建房，而且项目也不具备海南、大亚湾之类片区的海景属性，所以难租。项目地块多，后期体量大，购房者几乎都是投资客，大多不会考虑二手房。附近空地也较多，后期很有可能有更多项目进驻，新房供应量大的区域特别是投资占比大的区域二手房没有客户，所以难卖。

米宅曾说，所有抛开价格来进行片区或楼盘比较的都是耍流氓。那么这些楼盘的价格分别是多少呢？

万科柏悦湾：售价16000元-19000元，精装，博爱路片区

远洋新天地：售价14000元-15000元，毛坯，博爱路片区

保利林语：售价12500元-14000元，毛坯，博爱路片区

雅居乐山海郡 ：售价15000元-17000元，精装，翠亨旅游区

锦绣海湾城：售价12000元-13000元，毛坯，翠亨旅游区

精装拿万科与雅居乐对比，毛坯拿远洋与锦绣海湾城对比，博爱路片区的项目只贵了两千元左右。而两个片区的距离，环境，配套，和风险性却截然不同。

至此，价值谁大谁小，一目了然。

最后，我想说，在目前这个阶段内，翠亨新区投资价值暂时不如市区东区，以及火炬开发区之类的板块，但并不代表以后和未来。

在未来，翠亨新区的北部东北部区域，一定是未来深圳投资中山最好的选择，高回报的宝地。

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