2月海南房价地图出炉！三亚3.68万，陵水3.18万，海口2万+...
二月二，龙抬头。刚经历了一个漫长的冬天，终于，春回大地、万物复苏，愿大家工作有劲头，生活有盼头。
最近，楼Sir群里，买房话题又开始活跃起来了！楼Sir也将继续陪伴大家，在选房、买房、住房的路上，斗智斗勇、过关斩将。
今天将进行每月一次的市场情况回顾。
2021年，海南房屋销售数量是涨了还是降了？2月海南最新房价走势如何？海口、三亚两地有哪些特征和变化？现在关注楼Sir，养成买房先了解市场的好习惯。还没进粉丝群的，记得加楼Sir好友，带你走进海南房地产江湖。
海口均价2.04万/㎡
先看房价。对于海南房价的研究，市场上主要依据海南省统计局发布每月统计月报以及国家统计局发布的70城房价指数，不过海南统计局每年1月无统计月报，且发布时间比较滞后，与市场脱节。
根据楼Sir观察，由中国房地产业协会主导的全国房价行情网房价数据还比较真实可信，2月海南新房房价地图出炉↓
海南省市县的房价排名基本没有悬念，三亚打头，陵水、万宁、琼海这些东线城市高于西线的儋州、临高、澄迈，海口仅次于三亚、陵水。
2月，三亚新房均价为3.68万/㎡，其中，海棠湾区域最高，达到4.23万/㎡，崖州区最低。
| 三亚各区2月新房均价
分析房价，过去的常规做法，总是要进行一些环比、同比对比，看看涨跌幅。
楼Sir认为，海南房价，是没有悬念的。
| 海口、三亚房价走势，三亚连涨20个月
三亚房价连二手房出台指导价也打不下来，这个月发布的70城房价数据中，三亚新房价格在1月份已连涨20个月。
海口新房均价2.04万/㎡，还是比较有说服力，这一点楼Sir跑了五六十个项目，可以证实。
| 海口项目在某房地产门户网站上的标价
此外，海南陵水，是全国县级行政单位中，房价最高的地区，目前均价是3.18万/㎡。
值得注意的是，儋州也是区域分化比较明显的市，目前新房价格1.19万/㎡，实际上白马井滨海新区住宅价格都在2万/㎡左右。
新房销售规模，赶超2019
楼Sir曾经做过海南全省房地产发展历程和调控方向分析，从2008年起步，到2010年国际旅游岛、2016年北方雾霾危机带来的两级跳，至2017年规模达到历史巅峰。
| 面积与金额之间空隙越大，房价越高
直到2018年的严厉限购，影响力一直持续到2021年。海南省房地产市场在经历3连跌后，在去年，终于回升了！成交套数、面积双双上行，直接赶超疫情前的2019年。
这个趋势，再次夯实楼Sir对海南房价的看法，短期稳定，长期看涨。
二手房市场还有较大空间
再来看海口市自规局发布的转移登记数据。
| 12月新房网签数量最高
| 海口二手房九月后躺平
所谓的转移登记，是指房屋所属人的变化，也就是新房的备案，以及二手的过户，同样有滞后性，因为新楼盘开盘后一般都在下个月才集中去做备案登记，也就是1月的转移登记数据，体现的是12月市场的销售情况，真正淡季的2月，其数据要在3月才显现。
不过，长期来看，它是房屋交易后在系统里的收口，准确性高，很有参考价值。
值得注意的是，去年12月，海口新房有一波网签备案高峰，当月就达到了7000多套，全年最高；紧接着的1月虽然有所下降，但从近12个月来看，没有太大波动。
海口二手房在去年二三季度达到高峰后，随着新房的回温，热度降了下来，这几个月一直维持在1500套上下。
三亚市场数据还有待完善，目前仅三亚市房地产中介协会发布了1月存量房（二手房）网签242套，环比12月份增加6%。这个数字，与去年高峰期四、五月相比，也下降了一半。不过二手房指导价出台前的10月，三亚二手房网签数量也才202套，所以，降低贷款额度、加大首付比例，也阻挡不了购房客对三亚二手房的热情。
很多网友对当前海口、三亚新住宅供应少怨声载道，但是楼Sir认为，这是转型的必经之路，也是被迫为过去的野蛮生长买单。
去年12月，三亚市新房销售面积约30万㎡，假设平均套型面积是100㎡，大约3000套房，但是二手房交易不到新房的10%。
二手房市场是城市发展的试金石，海口、三亚甚至全岛都亟需将购房需求挤压到存量房去，争取人口流入的同时不扩大房地产规模，最终才能实现空置率下降、资源集中。
投资商办需谨慎
在海南买房，投资自贸港的未来也是一大需求。住宅限购，商业产品随之崛起。
一月海口商业、办公新房转移登记量也必将稳定：
| 海口商办月转移登记量还未破千
楼Sir之前分析过，大概从2017年开始，海南的省会海口，住宅供应开始缩紧，政策导向、用地规划等，都要求海南房地产业向商业性质倾斜。2020年，全省房地产固定投资额对商业办公楼产品的投资额度同比上涨超过100%，紧随而来的是供应量的增加。经测算得知，仅最近5年积压的货量，去化周期可能达到五十个月！
所以，对商办产品的投资，还需谨慎。
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