黄埔部分旧改暂缓？多个民营开发商撤退？聊聊事件背后逻辑

01.

网传多个民营开发商

退出黄埔旧改项目

近日，黄埔生活汇的街坊群都在讨论，几个知名开发商已经在退出黄埔旧改的边缘试探，部分村社也有旧改暂缓，推进变慢的迹象，今天黄埔君就来聊聊这些问题。

比如关于“恒大退出黄埔沧联旧改”，事件也闹得沸沸扬扬，先是沧联股份经济联合社发布公开信，直指“恒大负面传闻不断发酵，对旧改工作带来不利影响，并要求诚业终止与恒大的合作”。

在大家以为恒大要“出局”的时候，“恒大地产珠三角公司”又在近日发布辟谣声明，并欢迎国企合作方带资辅助，事件陷入罗生门。

宝能，也是难兄难弟，同样陷入债务泥潭，讨薪风波发酵（讨薪风波：宝能遭黄埔员工控诉，在黄埔造车进展如何？），此前操刀黄埔枫下旧改，也传言退出，由科学城集团接手，在黄埔造车历来也是质疑不断。

此外，有旧改媒体“拆神”还提到，“龙湖酝酿退出黄埔永岗北旧改、时代中国酝酿退出黄埔横迳、重岗旧改；奥园也将知识城旺村、新田等已经招商的旧改项目摆上货架”。（仅供吃瓜讨论，以实际为准）

02.

为何退出？解剖背后的逻辑

很多街坊不禁想问，这些开发商到底怎么了，好不容易到手的“肥肉”，岂有再拱手让人的道理？

确实，旧改作为开发商重点布局的城市更新项目，一直以为都是“香饽饽”，但奈何现在房地产行情不景气，在轮番的楼市调控轰炸后，市场观望情绪蔓延，即使是“金九银十”的销售黄金期，也没能扳回颓势，多家房企销售业绩不升反降。

今年的房地产到底有多不景气，主要表现在以下几个方面。

（1）全国房价下跌的城市来越多，不少城市甚至已经出台了限跌令。

岳阳、江阴、唐山、株洲、张家口、桂林、菏泽等多个城市被传出“限跌令”，多个城市对“恶意降价，扰乱房地产市场秩序”的销售行为进行约谈。

（发布“限跌令”城市情况汇总，来源：焦点研究院）

（2）违约的房企越来越多，并出现了流动性紧张的问题。

克而瑞研究中心统计的资料显示，截至9月27日，2021年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只，累计金额达到467.5亿元，较2020年增长159%。

据不完全统计，2021年以来已有中国恒大、花样年控股、新力控股集团、华夏幸福、阳光100中国、泰禾集团等多家开发商出现了流动性紧张的问题。

（3）土地流拍现象进一步加剧，开发商拿地积极性降低。

9月重点城市二轮集中土拍中也多是央企、地方国企托底，民营房企参与度较弱。在此影响下，土地流拍现象也明显加剧，9月土地流拍率飙升至27%。

（广州第二次土拍情况）

比如广州第二次土拍才情况也并不理想，48宗土地仅成交了23宗，成交率仅有48%，且17宗是国企拿下的。受到土拍新规、房地产行业资金监管高度收紧、企业现金流压力倍增等影响，民营房企拿地意愿明显下滑。

房企在三道红线调控新规出台以来，房地产企业为降档各显神通，主要通过加快商品房销售回款，改善企业现金流状况，但是在不景气的楼市中，部分房企有点“回天乏术”，有些项目甚至濒临烂尾，引发购房者维权。

所谓，牵一发动全身，旧改项目因开发周期长、难度大，有悖于房企高周转的快节奏，且需要源源不断的资金投入，虽是“香饽饽”，但同样也是块“硬骨头”。

（知识城旧改实景图，摄/黄埔生活汇）

有些开发商本身经营就面临困境，“自身难保”的情况下，现在更加难啃得动，多个旧改项目对于他们而言，似乎已经变成了一个“包袱”，只能把部分打包转让或者引入第三方合作改造，有利于逆转现金流的状况，债务清偿能力也能提升。

于恒大而言，有国企驰援那是最好不过，那要是没有呢？那境地就会比较尴尬了！

而中国奥园操刀知识城旺村、新田两个旧改，从搜狐焦点研究院发布的《100家上市房企2021年上半年踩线情况》来看，中国奥园在三道红线中有1条踩线，剔除预收款后资产负债率为78.9%，净负债率为95.1%，现金短债比为1.17，属于黄色档。

上半年现金回款率已达到87%，2021年底拥有存量到期境内债务约15亿，会不会为了改善现金流状况，真的把知识城两个旧改项目摆上货架，就不得而知，只能说拭目以待！

03.

黄埔部分旧改暂缓？

国企介入将成常态？

近两天，旧改群有在讨论“旧改暂缓”的话题。

有街坊提问：“贤江是不是暂缓旧改了？”

贤江的村民回答说：“听说很多人没拿齐临迁费和附属物补偿，需要给齐钱上一批人，再签约下一批！”

有街坊灵魂发问，“星河湾也缺钱了？”

在这里借楼问下，各位黄埔街坊，你们所在村社有旧改暂缓推进的迹象吗？可以在文章底部评论区聊聊！

（图源于黄埔生活汇街坊群）

其实，依编者的意见，有问题的开发商早日退出黄埔旧改，让有实力的国企或开发商接手也是件好事，总不能等到烂尾推不动，才启动不良开发商的退出机制，“关门逐客”。

让更多国企参与到黄埔的城市更新中去，才能让旧改大局切实地变成政府主导，防止旧改“走样”。（链接阅读：功能性国企全面参与，广州旧改将推行“黄埔模式”？）

（贤江旧改，摄/黄埔生活汇）

因为开发商在商言商，追求的是商业效益，而国企主导，开发商为辅的形式，可以更加强调旧改的社会公益属性，无论是行政审批或产业布局上，对于旧改项目都是大有裨益！

有人认为之前黄埔旧改推进的节奏太快了，在这个过程中也暴露了很多问题，最直接的表现就是租房难题，还有......

在总结先前经验的基础上，目前尚且处于早期阶段的旧改项目，往后会走更加稳健路线吗？比如慢节奏，高质量的旧改，只能说拭目以待吧！

▲部分信息源于网络和街坊，其真实性仍待进一步核实，以实际官宣为准。

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