心态崩了，海南楼市三大怪胎，这谁顶得住啊
楼Sir来海南以后，逐渐发现，这里的房地产调控政策是真严，但市场是真乱。
| 大美海南，值得更好
前几天，楼Sir发了儋州合隆华府项目，其核心问题是，大量已售出一两年的房源，至今没有办理网签备案，其中有35套房被查封。
楼Sir了解到，未办理网签的原因，有两方面。
第一，限购下，部分外地购房者不具备购买资格，双方协定补交两年个税后办理网签；
第二，业主已具备购房资格，开发商以各种理由拖延不办理网签。
无论哪种情况，出了事，倒霉的都是购房者。
楼Sir跟身边同事、朋友聊了下，发现这两年，海南逐渐暴露出很多问题。
说一千道一万，一句话：上有政策，下有对策，导致海南楼市出现三大怪胎。现在关注海南楼Sir，做理智清醒买房人。50几个宝藏购房网友群，等你加入。
"惊"装修
商品房实施精装修交房，是海南省于2017年出台的一项硬性要求，相关规定第一次正式发文，是在2017年5月，正式生效日期是当年的7月1日。
楼Sir查阅了通知原文件，二十四条细则，从装修范围、监督管理、资质条件、市场需求、检测验收、收费标准等方面做了详细规定。
比如，此政策的目的是“加快房地产业转型升级，推动绿色发展，提升住宅品质，保证房屋质量安全”；
精装修的标准是“商品住宅交付使用前，套内和公共部位的固定面、设备管线及开关插座等全部装修并安装完成，厨房和卫生间的基本设施安装到位。”
收费办法是“商品房买卖合同中应当约定全装修商品住宅的总价，并载明装修主要材料、部品、设备、施工质量和质量保修期的具体标准。合同中未明确上述内容的，不得向房管部门申请合同备案。”
然而理想很丰满，现实很骨感。
全员精装修的后果，就是让购房者把装修权利拱手相让。4年后，效果显现，风格、材料不能自主选择都不值一提，反而是市面上出现了很多“惊装修”。
| 海南多个项目曝出精装修质量问题
政策出发点是好的，只不过有句话叫做：没有金刚钻，不揽瓷器活。
价外加价
2018年海南迎来建设自贸区政策利好以后，虽然全岛限购升级，社保/个税2年起步，海口、三亚、琼海主城区及重点湾区提升至5年，但，随后几个月，海口三亚的房价，飙升到让人怀疑人生。
从国家统计局发布的70城房价数据看到，2018年7月，二手房涨幅三亚排全国第一，3.1%，海口紧随其后排第二，3.0%。
2018年8月26日，海口市有关部门约谈部分房企时，口头表达“海口商品房备案价不得超17300元/㎡”的限价要求。
随后，9月份海口房价环比涨幅降至0.3%。但，海口、三亚的房价同比涨幅，毫不意外已经冲到全国的榜首。
海口2018年9月新房房价同比涨幅排全国第一，为21.7%；三亚为19.6%，仅次于西安，位于全国第三位。
海口将新房备案价“一刀切”之后，很快房价涨幅压下来了，可随之而来的是明降暗涨。
价外加价、捆绑装修、捆绑车位，这一系列名词，不仅存在于楼Sir踩盘稿里，也存在于官方对部分“违规操作”房企的处罚文件里。
也有一些声音为房企鸣不平，限价等于无差别攻击。当前地价渐涨、拿地条件苛刻，建材也水涨船高，对于拿地晚的房企，限价17300，可能会亏本。
正因如此，很多“优质”项目卖得贵，在市场看来无可厚非，指标费、茶水费、备案价以外的“精装修”费，依然有市场。
可随之而来的，是无发票、无收据、无转账凭证的“三无”收费乱象。
卖房的、买房的，都跟做贼一样，这样的现状下，几乎没有赢家。
延迟网签
2018年4月22日，省委省政府发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，将海南划分为中部4市县禁购、海口三亚琼海5年限购、其他地区2年限购（文昌升级为3年）三档，以吸引人口流入，限制投机性囤房。
但很快，限购2年的区域，房地产项目给购房者安排了新的购房套餐：先签认购，马上安排交个税，满2年后再办理网签手续。
| 代缴个税/社保，成为海南一大产业
很多人认为，购房者知限破限，倒了霉是活该。
但事实是，售楼部告诉你：
一，大部分项目都这么干，你要是先交个税再买房，两年后房价涨了，房子也卖完了；
二，大家都这么买，你不这样干，根本买不到房。
这时候，你是买，还是不买？
那么，问题的本质是，为什么购房者能接受呢？
到底是什么样的房子，值得冒这么大风险？
答案不言自明，自贸港的房子。
房地产项目公然兜售的，与其说是房子，不如说是海南的未来。
购房者们，既不是冲着恒大，也不是冲着碧桂园，更不是什么名不见经传的小开发商。
他们看好的，当成香饽饽的，终究也是海南的未来。
海南的未来
政策的层层加码，本是防控市场出现过热风险的必要举措；但市场的复杂性、资本的趋利性，催生了当前海南房地产领域的三大怪胎。
楼Sir认为，房地产调控，不能顾此失彼。
在这样一片有政策加持的热土上，防控更应是持续的、及时的、有预判的。
2022年，失去了高杠杆的房企，很多已摔下云端，随之而来的次生危机，正在悄然蔓延。
海南是全国的大市场，面临大考，能不能顺利过关，背后关乎民生，也关乎名声。
2018年以后的海南，就像在跑道上滑翔的飞机，一次次提速、拉升，才有机会在2025年到来时，平稳进入大气层。
在这个过程中，任何颠簸、不适，都是正常的，但前提是，不能影响正常航行。
真心希望海南的未来比肩香港、超越新加坡、对标深圳，但，大家需要知道，希望在哪里。
你，看到希望了吗？欢迎在文章底部留言，也可以扫描二维码加楼Sir好友爆料，发送“进群”拉你进网友交流群。
楼Sir踩盘：