【华创宏观·张瑜团队】保障性住房：步入新阶段——每周经济观察第50期

文：华创证券研究所副所长 、首席宏观分析师 张瑜（执业证号：S0360518090001）

联系人：陆银波（15210860866）

报告摘要

12月20日，住建部接受新华网采访时表示将“启动新一轮保障性住房规划建设”，保障性住房建设或进入新阶段。本文聚焦于新一轮保障性房建设的“新”范畴、“新”群体、体量与当前筹建进度。一、“新”范畴保障房范畴由“三大支柱”->配租型和配售型两大类别:此前2021年，住建部在国新办发布会上称“国家的住房保障体系，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体”，而当下，参照12月20日新华社报道“现在则将保障性住房建设，分为配租型和配售型两种保障性住房，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房，按保本微利原则配售。”配租型保障房仍大多在原有范畴之内（公租房、保障性租赁住房），配售型保障房为新范畴，在运营管理上，配售型保障房以家庭为单位购置、每个家庭限购一套、封闭运行不能上市交易。考虑到公租房已基本满足对应群体需求，从当前规划看保障性租赁住房体量有限，后续关注点或主要在配售型保障房。详见正文。二、“新”群体“新”群体：新增科技人员、教师、医护人员等。此前保障房主要是针对低收入群体，本次住建部明确，新一轮保障性住房规划将面向两类群体，一是“重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体”，二是“城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等”。“新”群体有多大规模？考虑到引进人员的主要为大城市，因此我们关注统计统计局口径下的36个主要城市，剔除数据缺失样本后为23城，以此作为观察样本：1）教师，包括普通小学+中学+中职+高等学校专任教师，2021年23城合计301万人，占当年常住人口1%。2）医护人员，包括医生+护士，2021年23城合计234万人，占当年常住人口0.8%。3）科技人员，观察R&D人员数，2017年23城合计250万人，占当年常住人口1%。4）若假设三类人员占常住人口比保持稳定，三者简单相加，则教师、医护人员、R&D人员合计占23城常住人口约2.8%。三、体量、筹建进度如何？具体建设规模仍待明确。配售型保障性住房“将由城市政府‘以需定建’，科学合理确定供给规模。”从单个城市看，南宁市梳理出配售型保障房先导项目7个、共计7200套、总投资39亿元，其中2024年计划建设4000套。进度方面，我们通过整理公开信息，福州、南宁、深圳在配售型保障房方面已有进展：1）深圳：或已进入规划建设阶段。11月28日，深圳市公告调整某地块用途，修改后将有1.8万平土地用于建设配售型保障房。2）南宁：正在需求摸底、制定办法。南宁市已明确推进时间点，当前正在“对特定工薪收入群体开展保障性住房需求摸底调查”，同时“正在研究制定配售型保障性住房管理办法，明确保障范围、准入条件、审核流程、户型面积等实施细则。”3）福州：单个项目近期即将开工。双龙新居项目计划筹建配售型保障房710套，其中以45-75平的小户型为主，重点面向低收入群体，土地采用划拨方式，按照保本微利原则配售。资金方面，国开行已授信2亿元。每周经济观察：景气向上：1）地产及土地成交面积明显回升，周度土地成交面积为2020年来新高，2008年以来第三高。2）“猪、油”价格回升，国际油价继续回升。景气向下：1）华创宏观WEI指数下行。2）乘用车零售增速回落。3）多数行业开工率下行。4）土地溢价率仍在低位。风险提示：测算存在误差，概念理解偏差。

报告目录

报告正文

一、保障性住房：步入新阶段

12月20日，住建部在接受新华网[1]采访时表示将“启动新一轮保障性住房规划建设”，保障性住房建设或进入新阶段。本文聚焦于新一轮保障性房建设的“新”范畴、“新”群体、体量与当前筹建进度。

（一）“新”范畴

保障房范畴由“三大支柱”->配租型和配售型两大类别，此前2021年，住建部在国新办发布会[2]称“国家的住房保障体系，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体”，而当下，参照12月20日新华社报道“现在则将保障性住房建设，分为配租型和配售型两种保障性住房，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房，按保本微利原则配售。”

其中，配租型保障房仍大多在原有范畴之内（公租房、保障性租赁住房），配售型保障房为新范畴，据住建部介绍“新一轮保障性住房建设一个突出的特点，就是拓展了配售型保障性住房新路子。”在运营管理上，配售型保障房以家庭为单位购置、每个家庭限购一套、封闭运行不能上市交易。

后续关注重点或在配售型保障房：1）公租房：参照住建部2021年在国新办发布会上的表态“公租房主要是为了解决城镇住房和收入双困家庭。目前，城镇户籍的低保、低收入住房困难家庭，已经做到了应保尽保，基本上解决了这个问题。”2）保障性租赁住房，据住建部2021年表态[3]，“‘十四五’时期，全国初步计划投资建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），预计可解决2600多万新市民青年人的住房困难，预计可完成投资3万亿元左右。”其中，2021-2022年全国共建设筹集330万套（间），2023年计划筹建204万套（间），剩余体量为900-330-204=366万套，均摊至2024、2025年，则年均筹建183万套，体量或有限。3）考虑到公租房已基本满足对应群体需求，从当前规划看保障性租赁住房体量有限，后续关注点或主要在配售型住房。

（二）“新”群体

“新”群体：新增科技人员、教师、医护人员等。此前保障房主要是针对低收入群体，例如经济适用房面向城镇中低收入家庭、公租房面向城镇住房收入双困难家庭，本次住建部明确，新一轮保障性住房规划将面向两类群体，一是“重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体”，二是“城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等”。

“新”群体有多大规模？考虑到引进人员的主要为大城市，因此我们关注统计统计局口径下的36个主要城市，剔除数据缺失样本后为23城，以此作为观察样本：

1）教师，包括普通小学+中学+中职+高等学校专任教师，2021年23城合计301万人，占当年常住人口1%。

2）医护人员，包括医生+护士，2021年23城合计234万人，占当年常住人口0.8%。

3）科技人员，观察R&D人员数，2017年23城合计250万人，占当年常住人口1%。

4）若假设三类人员占常住人口比保持稳定，三者简单相加，则教师、医护人员、R&D人员合计占23城常住人口约2.8%。

（三）体量、筹建进度如何？

具体建设规模仍待明确。据住建部“目前大部分城市已按要求报送了明年的建设计划和建设项目，住房城乡建设部正在会同有关部门督促地方将建设项目落实到具体建设地块，同时做好后续项目储备。”配售型保障性住房的体量方面，“将由城市政府‘以需定建’，科学合理确定供给规模。”从单个城市看，南宁市梳理出配售型保障房先导项目7个、共计7200套、总投资39亿元，其中2024年计划建设4000套。

进度方面，据住建部“上海、济南、青岛、福州、长沙等不少城市已经开工了一批项目。”我们通过整理公开信息，福州、南宁、深圳在配售型保障房方面已有进展，但体量尚小。

1）深圳：或已进入规划建设阶段。11月28日，深圳市规划和自然资源局宝安管理局公告调整使用某地块规划，修改后将有1.8万平用于建设配售型保障房。

2）南宁：正在对需求群体进行摸底。南宁市已明确保障性住房推进部门与时间点，当前正在“对特定工薪收入群体开展保障性住房需求摸底调查”。同时“正在研究制定配售型保障性住房管理办法，明确保障范围、准入条件、审核流程、户型面积等实施细则。”

3）福州：近期即将开工。双龙新居项目计划筹建配售型保障房710套，其中以45-75平的小户型为主，重点面向低收入群体，土地采用划拨方式，按照保本微利原则配售。资金方面，国开行已授信2亿元。

二、每周经济观察

（一）华创宏观WEI指数下行

截至2023年12月17日，华创宏观中国周度经济活动指数为5.81%，相对于12月10日下行0.33%。从WEI指数的构成来看，过去三周回落的分项包括半钢胎开工率、煤炭港口吞吐量、BDI，回升的分项包括电影票房、商品房成交面积、乘用车批零、粗钢产量、沥青开工率、失业金领取条件（百度搜索指数）。

（二）生产：发电耗煤增速回升，多数行业开工率下行

货运物流：12月前23日，货运物流指数同比读数略低于11月。根据G7物联数据，12月前23日，货运物流指数平均为114.6，同比+6.9%，较2021年-17.5%。11月全月，货运物流指数平均为120，同比+7.2%，较2021年同期-15.7%。

发电耗煤：当周增速有所回升。12月8日至14日，全国重点电厂发电增速回升至5.6%，耗煤增速回升至4.8%。12月前两周，全国重点电厂发电增速平均为+1.2%，耗煤增速为+0.5%。11月3日-30日四周，全国重点电厂发电增速平均为+6.2%；全国重点电厂日均耗煤增速+4.5%。

螺纹钢：表观消费仍偏弱。12月2日-22日，螺纹表观消费周均为249万吨，同比-11%；11月4日-12月1日四周，螺纹表观消费平均为267万吨，同比-11.1%。

水泥：发运率继续下行。12月2日-12月15日当周，水泥发运率周均为36.3%，较去年低0.5个百分点。11月4日-12月1日四周，水泥发运率平均为42.2%，较去年同期-2.3个百分点。

开工率：我们统计9个行业开工率情况，其中螺纹钢本周未更新，其余8个行业情况如下。环比来看，12月14日-12月22日当周，全钢胎、PVC行业开工率明显下行，江浙织机、半钢胎、石油沥青装置开工率小幅下行；高炉、焦化、PTA开工率较上周有所上行。同比来看，表现分化，半钢胎、高炉开工率高于2019年同期；其余行业开工率低于2019年同期。

（三）需求：地产及土地成交面积明显回升，溢价率仍在低位

出行：1）地铁：客运量略低于11月，低基数下同比读数走高。12月前23日，地铁客运量日均为7365万人次，同比122%。11月全月，29城地铁客运量平均为7607万人次，同比+83.1%。2）航班：国内航班数略低于11月。12月前23日，国内航班日均执行数为1.14万架次；11月全月，国内航班日均执行数为1.17万架次。根据航班管家测算，2023年我国民航旅客运输量预计完成6.2亿人次，恢复至2019年的93.8%。分航线类型来看，国内航线预计完成旅客运输量恢复至2019年的101.5%，国际/地区航线恢复至2019年的41.7%。

汽车：12月前17日，狭义乘用车零售销量同比回落至4.5%；11月全月零售销量同比+26%；10月全月零售销量同比+10.2%。

快递：12月4日-17日两周，快递揽收量周均为30亿件，同比增速为+18.5%；10月30日-12月3日五周，快递揽收量周均为30.9万件，同比+36.1%。

地产：近一周地产成交降幅明显收窄。12月18日-22日，67城商品房日均成交面积同比+10.2%，较2021年同期-26.3%。12月前22日，67城商品房日均成交面积同比-14.5%，较2021年同期-44.5%。11月，67城商品房日均成交面积同比-18.5%，较2021年同期-44.5%。

土地：成交面积再创新高。12月11日-12月17日，百城土地成交面积升至2345万平（同比+31.5%），周度成交面积为2020年以来最高值、2008年以来第三高。12月4日-17日两周，周度成交面积为1740万平，同比+3.4%。10月30日-12月3日5周，百城土地成交面积周均为478万平，同比-34.4%。土地溢价率仍在低位，近两周土地溢价率平均为3.28%，11月全月为3.24%，10月全月为3.31%。

电影：票房收入继续回升。12月4日-12月17日，周度票房收入回升至6.2亿元，11月周度票房收入4.24亿元，10月周度电影票房收入接近8亿元。

（四）物价：“猪、油”价格回升

本周，蔬菜价格继续上行；猪肉价格由平转涨，随着气温持续下降以及假期临近，猪价或已开启季节性涨势。猪肉平均批发价收于20.62元/千克，上涨2.8%；蔬菜批价上涨3.4%，水果批价上涨0.1%，鸡蛋批价下跌2.8%。

本周，动力煤小幅下跌，双焦价格继续上涨。山西产动力末煤(Q5500)秦皇岛港平仓价收于943元/吨，下跌0.2%；京唐港山西主焦煤库提价收于2770元/吨，上涨2.2%；钢之家焦炭价格指数收于2318元/吨，上涨0.1%。

本周，国际油价继续回升。价格方面，截至12月22日，美油和布油期价分别收于73.56和79.07美元/桶，分别上涨3%、3.3%。美国商业原油库存增加，12月15日当周，美国原油商业库存增加290.9万桶至4.4368亿桶，增幅0.66%，库存相比去年同期增长6.1%。本周消息面上，安哥拉矿产资源和石油部长在周四宣布该国决定退出OPEC，理由是不愿意自愿减产。据安哥拉通讯社消息，安哥拉政府已向欧佩克递交文件，将于2024年1月1日退出该组织。安哥拉并非产油大国，日产量大约在110万桶，对全球原油供给影响不大，但此举体现出OPEC+内部对自愿减产的分歧，国际油价在事后有所下降。

本周，螺纹价格持平，铁矿石价格上涨，纯碱价格续跌，玻璃价格反弹。截至周五，螺纹钢现货价收于4010元/吨，持平上周；截至周四，铁矿石价格指数:62%Fe:CFR中国北方收于138美元/吨，上涨1.8%。其他地产基建相关价格，水泥价格持平，纯碱期价下跌1.2%，南华玻璃价格指数上涨5.3%。

（五）贸易：量增速回落，价增速回升

对于全球贸易景气度：首先，量价增速方面，量升价落。本周，跟踪全球出口量增速的BDI指数同比为34.9%，上周同比为70.1%；跟踪全球出口价增速的RJ/CRB指数同比为-2.8%，上周同比为-4.3%。其次，主要国家出口方面，韩、越12月出口景气有所回升。韩国12月前20日出口同比升至13%，较前值2.1%大幅回升10.9个百分点；越南12月上半月出口环比+2.7%，好于2017年以来同期均值-1%、中位数1.3%。

我国整体出口景气继续回升。本周，我国出口集装箱运价指数环比上周上涨1.2%，同比录得-32.7%（上周为-35.1%）。

（六）利率债：增发国债前两批项目涉及金额超8000亿元

地方债周度发行计划更新：12月25日当周无新增地方债发行计划，年内新增专项债已发4.06万亿。

特殊再融资债券发行情况更新：10月以来，已有27省市已发/待发特殊再融资债（用于偿还存量债务），规模超1.37万亿。

国债、证金债周度发行计划更新：截至12月22日，已公布12月25日当周国债待发0亿/净发-400亿，年内累计国债净融资达4.12万亿，超年初中央财政赤字（3.16万亿）9600亿，国债增发或已绝大部分落地，证金债待发0亿/净发0亿。

政策方面，12月21日至22日，全国财政工作会议在北京召开，会议指出，2024年要强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策，适度加力、提质增效。适度加力，主要是保持适当支出强度，释放积极信号；合理安排政府投资规模，发挥好带动放大效应；加大均衡性转移支付力度，兜牢基层“三保”底线；优化调整税费政策，提高精准性和针对性。提质增效，主要是在落实过紧日子要求、优化财政支出结构、强化绩效管理、严肃财经纪律、增强财政可持续性、强化政策协同六个方面下功夫，推进财政管理法治化、科学化、标准化、规范化，把同样的钱花出更大的成效。12月23日，据国家发改委发布，近日商有关部门下达2023年增发国债第二批项目清单，共涉及增发国债项目9600多个，拟安排国债资金超5600亿元。截至目前，前两批项目涉及安排增发国债金额超8000亿元，1万亿元增发国债已大部分落实到具体项目。

（七）资金：R007明显偏高

截至12月22日，DR001收于1.5767%，DR007收于1.7758%，R007收于2.0897%，较12月15日环比分别变化-1.35bps、-1.12bps、-6.51bps。本周央行逆回购净投放资金3060亿，下周逆回购到期资金6720亿。

截至12月22日，1年期、5年期、10年期国债收益率分别报2.2526%、2.4562%、2.5877%，较12月15日环比分别变化-5.5bps、-3.54bps、-3.5bps。

12月21日，央行召开经济金融形势专家座谈会，会议表明：“注重培养发展新动能…提高科技创新、民营小微、先进制造、绿色发展等领域的贷款增量和占比。”

[1] https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/gzdt/202312/20231221_775906.html

[2] https://www.gov.cn/xinwen/2021-07/07/content_5623185.htm

[3] https://www.gov.cn/yaowen/liebiao/202306/content_6885846.htm

具体内容详见华创证券研究所12月25日发布的报告《【华创宏观】保障性住房：步入新阶段——每周经济观察第50期》。

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