搜狐财经联合《经济》杂志系列访谈——“致知100人”第165期（点击“阅读原文”进入专题）
长达半年的房地产政策松绑，终于在5月迎来了数据面的回应。5月环比增长5.6%，标杆房企销售回稳。
从大经济的角度而言，可以出台那些针对房地产行业的具体措施，进而能助力整体经济的增长呢？近日，搜狐财经《致知100人》对话了北京大学国家发展研究院院长姚洋。
搜狐财经《致知100人》对话姚洋
姚洋首先谈到，房地产业之所以在去年下半年以来急剧下降，到了今年更是断崖式下降，跟三条红线有一定关系。“5月份回暖是好事，但能不能从坑里爬出来，或者爬出来的速度有多快，影响和难度都很大。”
今年以来，针对房地产的政策面已经有所松动。据多家第三方机构统计数据，至少已有138个城市，陆续发布了稳楼市政策，包括降首付、公积金贷款额度提升、给予购房补贴、取消限购等。
姚洋认为，上半年地方政府实施的房地产政策，力度仅次于2016年。虽然各地因城施策的刺激政策已经很多了，但楼市整体仍低迷，或也与房企“暴雷”潮仍在持续有关，购房者的信心也有一定损害。“这可能是今年以来，老百姓买房意愿下降的一个重要原因，老百姓怕房地产公司突然倒闭跑路了。”
姚洋指出，大部分老百姓购房仍然是刚需，但也不可否认，很多人买房是改善性质。在当前房地产有下跌压力的时候，一般大家都不会买。只有少数极其理性的人，会反过来操作，追涨杀跌是最常规的选择。
姚洋认为，2020年和2021年经济的复苏主要就是靠房地产和出口。按照房地产贡献17.2%来算，今年房地产业下降了30%，得靠别的方面的增长把这个坑填平了才会有正增长。“房地产的产业链条是极其长的，某种程度上来说是最长的一个产业，因此房地产永远都会是朝阳产业，只有房地产业恢复起来，整体经济才可能彻底恢复。”
谈及如何恢复经济，姚洋向《致知100人》表示，在提振消费信心方面，可增加需求来保市场主体。为保5.5%的全年经济增速，除了基建，消费和房地产可以作为抓手。而房地产对经济增长的贡献占比很高，或还有政策空间。
姚洋建议，发放消费券可直接促进消费，对经济复苏的拉动效应是最直接的。给老百姓，特别是低收入的人群发现金。比如给全国人民平均每个人1000块钱，只给最下面的30%的人发，规定三个月之内必须花完，可以一定程度支持消费。
北京大学国家发展研究院院长姚洋
以下是《致知100人》与姚洋的对话精编：
《致知100人》：2021年下半年以来，房地产行业迎来强监管时代，叠加不少大中型房企先后“暴雷”，房地产市场迅速冷却，行业也普遍认为，房地产行业进入了新周期。您如何看待目前房地产行业的整体下行？您判断这种下行还将持续多久？
姚洋：我觉得自打去年年中以来，房地产行业下行压力非常大。本来期待今年以来市场会回暖，但是从1月份到4月份，房地产行业下降的趋势愈加严重，到了4月份，同比下降了50%以上，5月份略有好转，房地产下降幅度前所未有。在2020年疫情来袭之后，事实上中国经济恢复，基本是由出口和房地产带动的。但从去年年中开始，房地产就开始一路下滑，到了今年成了改革开放以来，房地产下滑最大的四个月。
《致知100人》：房地产是否和整体经济一样也进入了调整期或者新周期呢？
姚洋：我不这么认为，我觉得是房地产调整是先行的。是由于我们房地产下行造成了，或者说部分造成了，我们整体经济的下行。房地产对经济的贡献是17%，如果房地产下降50%，那么我们整体经济就要下降多少呢？8.5个点。房地产给我们经济挖了一个巨大的坑，别的产业要把这个坑给填满，难度很高。除了疫情之外，房地产产业的下行是今年整个经济下行最重要的原因。
《致知100人》：您预判房企的销售业绩什么时候能得到恢复，或者这会是这样的一个恢复过程呢？标杆房企的销售回稳，有哪些原因或者核心竞争力？
姚洋：5月份房企销售还是相当不错的，我觉得回暖有两方面原因。第一方面，到了5月份，疫情趋向于稳定，对老百姓的心理还是有比较大鼓励作用；
另一方面，各地不断的推出来新的鼓励房地产消费的政策，中央也出台了很多政策。这些政策在慢慢的起作用。但是这种环比的回暖，能够持续到什么程度呢？我觉得还是要理性的分析。
过去几个月里，老百姓买房子的意愿在降低，尽管各个地方出台那么强烈的政策，但是老百姓还是在观望。
我们知道房地产长期以来是靠贷款活着，现在不让它贷款了，它就没有发展余地，而且它极有可能现金流要断掉。在这种情况下，老百姓会觉得，房地产企业有可能会倒掉，交不了房怎么办？老百姓怕这种风险。
所以在房地产供给面还有风险的情况下，我觉得让老百姓像过去那样大规模的买房子，难度非常大。
上一轮中国房地产大涨是在2016年，那个时候因为房地产业没有面临风险，所以地方每出台政策，大家赶紧去买房子。到了今天，难道是因为老百姓都不愿意买房子了，老百姓的刚需都没了？那不可能，肯定是有别的原因，造成大家的预期不好。
《致知100人》：也就是说，未来房企的回暖，更多需要依靠政策面好转。
姚洋：对。其实我看出现问题的这些房企最大问题还不是借贷太多，而是借了钱之后没搞主业，如果仔细分析这些企业，并不是说房地产本身出问题了，而是他们搞多种经营，乱投资造成的暴雷。
我们的房地产企业，绝大多数是因为预售款的问题被卡下来。我们对于房地产行业，有一种妖魔化的想法，认为房地产业负债太多不好。可是房地产本身就是制造货币的过程，房地产有一个非常特殊的功能，是金融加速的功能。所以不能用房地产的负债这一个指标就说，房地产是一个坏东西。
当然我不是说房企乱借债是好的，那些借了债却不去搞主业，而是投资乱七八糟的项目，最后回过头来还拿房地产来弥补，这样的企业该惩罚，但是不能把它扩大化。
《致知100人》：今年以来，至少已有138个城市陆续发布了稳楼市政策，包括降首付、公积金贷款额度提升、给予购房补贴、取消限购等。您如何看待今年以来各地出台的一系列利好楼市的房贷政策或楼市新政？
姚洋：这一轮地方政府实施的房地产政策，我觉得力度仅次于2016年。5月份房地产销售有所回暖，说明地方政府的政策起到了一定的作用。但是我刚才说了，它能持续多长时间，能不能同比由负变成正，这个难度还是非常大的。毕竟4月份同比下降了50%，先要从这个坑里爬出来，同比才能增长，这个难度还是有的。
即使它爬出来了，我现在比较担心，到了今年年底，房地产开始回暖后，监管会不会再度加强。我觉得房地产业已经禁不起这样的折腾了，去年下半年，我们土地都拍不出去，企业都没有资金了。另一部分原因，我了解的情况，好多房地产企业，干脆躺平了，直接不敢拿地了。
《致知100人》：虽然各地因城施策的刺激政策已经很多了，但楼市整体仍低迷。您认为房企的暴雷是否在持续影响楼市和购房者的信心？
姚洋：我觉得这是存在的。因为房企的爆雷，给老百姓一个信号，这些房地产企业可能都会出问题。因为老百姓不会仔细看数据，即使好的房地产企业，它们搞的项目，老百姓也会发个疑问。这个企业是不是会出问题啊？我买了之后，它交不了房怎么办？这个后遗症还是会有的。
我们尽管说，老百姓购房里头有很多是刚需。但是不可否认，好多人买房是改善性质。房地产业就像股票市场一样，追涨杀跌。房价在涨的时候，老百姓赶紧买，房地产有下跌压力的时候，一般大家都不会买，这是肯定的，只有少数极其理性的人，会反过来。
《致知100人》：从房企的角度而言，有哪些措施可以用来恢复购房者信心？
姚洋：我觉得在这种大势方面，房地产企业自己能够做的事情实际上是比较少的。我们的房地产行业有一个怪现象，其实每个人都抱怨房价太高，但是落实到地方政府那里，没有一个地方政府愿意自己城市的房价下降。各个城市打听的是什么？是我这个城市房价涨的比另外一个城市要快。涨的快了说明我这个城市欣欣向荣，房价如果跌了，那我就是衰落的城市。
所以在这种情况下，市场缺少一个调节的阀门。政府要做一件事情，要给房地产企业一定的缓冲期。从地方政府的角度来说，要允许房地产企业自己来决定它的价格，这样这个市场才能调节起来。
《致知100人》：今年5月，中办、国办印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，勾勒了城镇化建设新图景。以县城为载体的新型城镇化是否依旧会为房地产市场带来制度红利？
姚洋：以县城为中心推动城市化进程，这个政策我觉得是对的。为什么呢？因为我们在过去十年里头，县城的城市化已经发生了巨大的变化。十年前我们的城市化是跳跃式的城市化，是从中西部的农村地区直接跳到一线城市。
但过去这十年，这样的人口流动基本上停下来了，很多人选择返乡，回到了自己的县城里。那么现在，很多农村人口，他也不愿意离开家，他更愿意在县城里买房子，而且他在农村也有自己的老宅，两边都住。这是一种非常普遍的现象，我觉得这是中国的一个新的城市化趋势。
但是我们要知道，这样的一个趋势已经持续了十年。县城早就过了不止一波，甚至两波、三波的城市化浪潮。那么未来还有多大的空间？其实是很难说的一件事。它当然还会有增长，但是不要指望说，县城突然就开始大规模的城市化了，这种可能性是比较低的。
《致知100人》：您最近提到，在提振消费信心方面，可增加需求来保市场主体。而买房一直以来都是中国人的一个消费“大方向”。您觉得未来买房这样一种消费的发展态势会是怎样的？对于国人来说，买房这个事情还是不是刚需？
姚洋：我觉得房地产业，之所以在中国经济里头这么重要，我们一定要理解，它不仅仅是盖一栋房子，它几乎把国民经济全给拉动了一遍。
所以，它间接的贡献，要高于它直接的贡献，因为它拉动整个消费的增长。所以中国经济要复苏，房地产业不起来，我觉得难度非常大。我很有信心的说，只有房地产业恢复了，整体经济才可能恢复。房地产业永远是朝阳产业，永远不会衰落。
《致知100人》：您在最近的发言中提到，为保5.5%的全年经济增速，除了基建，我们还有消费和房地产可以作为抓手。您认为从大经济的角度而言，我们可以出台那些针对房地产行业的具体措施，继而助力整体经济的增长？
姚洋：我觉得恢复信心非常重要。从供给面来说，我们要调整这三条红线的政策。从消费面来说，要增强消费者的信心，因为一旦失去信心之后，大家购房的热情也会下降。
如何增强普通消费者的信心？我觉得政府得出点大招。现在政府已经出台了很多偏供给侧的政策，即保市场主体。但是对于普通老百姓来说，他们感觉不到。老百姓能感受到的是，市场是不是繁荣？街上有没有人？
我已经建议了两年的时间，就是给老百姓，特别是低收入的人群发现金。比如给全国人民平均每个人1000块钱，只给最下面的30%的人发，然后规定三个月之内必须花完，这样消费自然就起来了。有人说发现金不行，得发消费券，也可以，但是消费券指定的范围大一点，不能变成折扣券。
第二方面，就是疫情防控要变成常态化管理，这方面我们中国具备更大的能力。完全可以做到非常精准的防控，同时又让社会开放起来。
我想，如果能做到这两点，那么老百姓又开始上街了，商场又开始开放了，消费的信心就会回来，最后购房的意愿自然也会增加。
【《致知100人》是由搜狐财经、搜狐智库打造的高端财经人物访谈。以智慧者为师，与梦想家同行。访谈、节目合作事宜，请联系微信demin0214】
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