蒋美荣：从投资开发角度如何选择古村古镇项目【学术报告】

全文字数 ｜ 2046

阅读时间 ｜ 7分钟

2020年12月5-6日，中国城市规划学会乡村规划与建设学术委员会年会在贵州大学举办。本次年会以“全面小康与乡村振兴”为主题，由贵州大学建筑与城市规划学院、贵州大学管理学院、贵州省安顺市西秀区人民政府、贵州省城乡规划设计研究院、贵阳市建筑设计院有限公司承办，贵州省城市规划协会、贵州省城市科学研究会协办。会议邀请贵阳市建筑设计院有限公司董事长蒋美荣做题为《从投资开发角度如何选择古村古镇项目》的学术报告。

本文由贵州大学建筑与城市规划学院全晓澍、佘舒婷、朱佳丽，上海同济城市规划设计研究院有限公司中国乡村规划与建设研究中心主任研究员邹海燕，根据会议听录稿及主讲人PPT整理校对，特此感谢！

本文已经秘书处审核，未经发言人审定。

开卷有益

主讲人

蒋美荣

贵阳市建筑设计院有限公司  董事长

本报告从投资开发的角度，讲古镇古村满足什么条件可以投资以及如何投资。

一

从业经验

首先是贵州安顺东财万象旅游城，是5A级景区、贵州省100个城市综合体之一、贵州现代服务示范集聚区，该项目获得的教训非常深刻。我们花了6000万元规划了一个实景演出剧场，最后却没演多少场，而且政府接手帮忙也没搞起来，时间上运营困难，现金流也较缺乏。这是因为策划和设计上出现了一些问题，主要方案达不到旅游综合体应该具有的尺度。

安顺东财万象旅游城街景

安顺东财万象旅游城鸟瞰图

第二个项目是荔波古镇，一个山美水美的地方，抬头张家界，低头九寨沟，位置绝佳。荔波古镇开建有段时间，包含了很多资产。当然，从古镇开发来说，政府的目的已经达到。

荔波古镇

第三个是四川成都的妙音湖田园综合体。项目地位于成都市西南边缘的蒲江县，在成都半小时交通圈之内，有“成都后花园”美誉。蒲江县是成都世界旅游目的地西南方向的支撑极和发展极，旅游度假功能是蒲江县经济发展的一个重要带动点。项目围绕“最美田园新城”和“田园综合体”战略，朝着“核心集聚区+特色镇（街区）+田园综合体”模式发展。

妙音湖田园综合体

妙音湖田园综合体周边定位

第四个项目是我们目前（2020年）正在策划的触感地带。让孩子们去摸，触摸树木草堆，体验生命的生机勃勃；让孩子们去听，倾听虫鸟风声，感悟声音的细腻曼妙；让孩子们去看，看见大好河山，感知世界的辽阔美丽。在触摸自然时，引导孩子们自发思考，全面调动孩子的视、听、嗅、味、触觉，去感受、去认知，领悟自然的奥妙。

二

如何选择古村古镇项目

如何选择古村古镇的项目，从下面六个维度来谈及。

1

交通角度

人人都喜欢诗和远方，但前提是交通便利。进行古村古镇开发时，我们是要去面对大众，而不是面对教授和专家，他们可以去偏僻地区进行调研，但对老百姓而言，地理位置一定要便利，因此在进行古村古镇项目的选取上，常常希望高速路离主城区一个小时车程左右、下高速路后10分钟到，如果不能达到这样的概念，流量无法保证。

2

文化溯源和历史故事

对于一个古村古镇项目来说，我们一定要辨别其历史文化内涵与特色，不要张冠李戴，在此基础上才有可能发挥。

贵州西江千户苗寨

四川峨眉山

3

建筑风貌

建筑风貌有两个层面的含义，一个是有需要保护遗留下来的历史建筑，老建筑能够从视觉上勾起我们的底层回忆；然后是我们需要新修的建筑，它一定要跟当地的风貌相吻合。

福建土楼

开平碉楼

广州塔

北京大兴机场

4

土地性质

第一，不碰基本农田；第二，研究农村经营性建设用地，特别是产权分户；第三，村集体出地，壮大集体经济，富裕老百姓。

我们投资一个古村古镇，如果它没有可建设用地供开发使用，就无法进行投资。我院投资过47个土地整理的项目、37个地产开发项目，我们团队会针对投资项目研究其建设用地指标，所以比一般人对土地的理解更为深刻。很多人因为不了解政策，付出了代价。比如有一位朋友在贵州做了一个旅游综合体，其中一栋楼占了大概有5平方米的基本农田，被强制拆除了。

我国已经放宽盘活农村宅基地盘活的政策，只要我们要用的地绝大部分为农村集体建设用地，那么把老百姓集中安置在若干个地块上，腾出其他宅基地，建设民宿或是作为其他的用法，这个是可以操作的。国家在这个板块政策的开放程度在逐渐加大。现阶段投资开发最大的限制是只能做经营性建设用地，不能做房地产开发，也就是说最大限制就是不能分户办产权。

5

农产品旅游产品孵化

第一是激活存量，整合周边；第二是引入新生力量，品牌化。激活存量也就是说在那个地方本身有基础，本身有农产品。引入新生力量是说可以引进年轻人来做农产品的孵化。例如仙草花可以做景观、做烧仙草等甜品。柚子也可以做多种产品。可在有基础的东西上做出许多特色。

6

IP的可塑性

如果真正要投资，就要先确定IP思路，并且坚持下来。下图这个村里现在剩下没多少人，而这位老先生用手中的画笔，不停的在房屋和周边街道进行涂鸦，形成了一个五彩斑斓的空间。在日本英国旅游网站评价中，这里成了该地区游客最想去的拍照点。

彩虹眷村

7

全网推广可能性

不仅要全网全方位推广，比如自媒体网络渠道，微信公众号、抖音号、小红书、QQ、微博等，还需要有大流量才可能成功。

以上都是从投资、市场的角度来讲的，不能只讲情怀，我认为有必要将投资者视角带进我们学术的讲堂，从而更接地气。

图文 | 全晓澍、佘舒婷  整理

校对 | 朱佳丽、邹海燕

编辑 | 孙一休

 END 

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学术报告

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