三问公募Reits：二季度存量/发行金额、盈利能力、市场表现如何看？——信用周度思考20220802

报告作者：颜子琦

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摘要

存续14只公募Reits，资产规模共计536亿元

自2021年上交所与深交所下发Reits业务办法类文件以来，现阶段共14只公募Reits挂牌上市，发行规模共计541亿元，最新净资产规模合计536亿元。

发行节奏上，21年首批9只公募Reits合计发行规模314亿元，平均金额为41.8亿元，12月发行的2只公募Reits平均发行金额仅为25亿元，第三批公募Reits——华夏中国交建高速Reits发行金额达94亿元，第四批共2只公募Reits，发行金额分别为47.9亿元、35.6亿元。

按资产类型划分，交通基础设施类5只、园区基础设施类4只、生态环保与仓储物流各2只、能源基础设施1只。

目前仍有6只Reits产品处于行政审批阶段。其中华夏基金已申请设立北京保障性租赁住房Reits，预计Reits基础资产类型将进一步扩容。

12只公募Reits二季度经营情况怎么看？

共有12只Reits产品披露二季度经营数据。

从收入角度来看，生态环保、仓储物流类Reits表现较好。仅观察22Q2收入完成情况，中航首钢生物质Reits、红土创新盐田港仓储物流Reits完成收入占计划比重较高。

从盈利角度来看，生态环保、园区基础设施类Reits净利润实现较高。其中中航首钢生物质Reits在2022H1实现净利润3631万元，超额完成2022年盈利预期，博时招商蛇口产业园Reits和建信中关村产业园Reits在2022上半年完成全年净利润目标的73%、70%。

从经营活动现金流来看，红土创新盐城港仓储物流Reits、建信中关村产业园Reits、华安张江光大园Reits经营活动现金流回款较好。

从可供分配利润来看，高速公路类Reits在二季度可供分配利润金额较高，生态环保中中航首钢生物质Reits可供分配利润较高。从单位实际分配金额来看，生态环保类Reits、高速公路类Reits中浙商证券沪杭甬高速Reits实际分配利润金额较多。

 上半年公募Reits市场表现如何？

从市场价格的波动幅度看，二季度波动明显小于一季度，但Reits间市场价格走势分化。园区类Reits市场价格普遍表现较好，生态环保类Reits价格走势出现分化，高速公路Reits营业收入下滑，价格不懂幅度较低，而仓储物流类Reits市场价格仍能保持上升态势。

区间涨跌幅来看，1月-7月表现较好的Reits主要为园区基础设施、仓储物流类Reits。换手率来看，生态环保、园区基础设施类Reits较高，而交通基础设施类Reits换手率较低。

风险提示：行业信用环境恶化的风险

目录

01

 三问公募Reits：二季度存量/发行金额、盈利能力、市场表现如何看？

1.1 存续14只公募Reits，资产规模共计536亿元

2020年1月，北金所发布《住房租赁企业股权交易服务指引（试行）》，参照国际经验在我国推行公司制Reits，4月国家发展改革为联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（Reits）试点相关工作的通知》，契约制Reits在我国正式起步。2020年8月，国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（Reits）试点项目申报工作的通知》，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，就基金的设立、运作、行业做出具体安排。2021年1月，《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（Reits）业务办法（试行）》、《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（Reits）业务办法（试行）》等文件相继落地。

2021年6月首批9只公募Reits挂牌上市，从资产类型上看包含园区基础设施（3只）、生态环保（2只）、交通基础设（2只）施、仓储物流（2只），合计发行规模314亿元。

2021年12月第二批公募Reits发行上市，包括华夏越秀高速公路Reits和建信中关村产业园Reits，发行金额50亿元，平均发行金额25亿元，低于第一批41.8亿元均值。

2022年3月第三批公募Reits——华夏中国交建高速Reits发行上市，发行金额94亿元。

2022年7月，国金中国铁建高速Reits、鹏华深圳能源Reits发行上市，发行金额分别为47.93亿元、35.38亿元。

截至2022年7月30日，共有14只公募Reits上市，发行规模共计541亿元，最新报告期净资产规模合计536.25亿元。按资产类型划分，交通基础设施类5只、园区基础设施类4只、生态环保与仓储物流各2只、能源基础设施1只。

目前有6只Reits产品处于行政审批阶段。2022年7月上交所发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（Reits）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》，现阶段华夏基金已申请设立北京保障性租赁住房Reits，预计Reits基础资产类型将进一步扩容。

1.2 12只公募Reits二季度经营情况怎么看？

现阶段共有12只Reits产品披露二季度经营数据，本文经营收入、净利润水平、可供分配利润与实际分配利润四个角度来分析12只Reits产品的二季度经营现状。

生态环保、仓储物流类Reits经营收入表现较好。从收入角度来看，上半年东吴苏州工业园区产业园Reits和平安广州交投广河高速公路Reits完成收入额占2022年收入计划比重较低。仅观察22Q2收入完成情况，中航首钢生物质Reits、红土创新盐田港仓储物流Reits完成收入比例较高。

生态环保、园区基础设施类Reits盈利状况较好。从盈利水平角度来看，中航首钢生物质Reits2022年上半年实现净利润3631万元，超额完成募集说明书中披露的2022年全年盈利预期，博时招商蛇口产业园Reits和建信中关村产业园Reits在2022上半年完成全年净利润目标的73%、70%。

从经营活动现金流上看，红土创新盐田港仓储物流Reits、建信中关村产业园Reits、华安张江光大园Reits经营活动现金流回款较好。

从利润分配角度看，高速公路类Reits在二季度可供分配利润金额较高，中航首钢生物质Reits二季度可供分配利润较高，从单位实际分配金额来看，生态环保类Reits在二季度实际分配利润金额较多，高速公路类Reits中浙商证券沪杭甬高速Reits实际分配利润金额较多。

1.3 上半年公募Reits市场表现如何？

从市场价格的波动幅度来看，二季度波动幅度明显小于一季度，且Reits市场价格之间分化显著。4只园区基础类Reits受疫情冲击影响较小，收入仍能保持正增长，且市场价格表现较好。2只生态环保类Reits受经济波动影响较小，营业收入较为稳定，但从市场价格的走势上来看出现较大幅度的分化。3只高速公路类Reits价格波动幅度较低，但二季度疫情影响下收入下滑幅度较大。2只仓储物流类Reits总体仍保持上升态势。

统计2022年1-7月的区间涨跌幅情况，表现较好的Reits产品主要为园区基础设施、仓储物流类Reits，交通基础设施类Reits则表现一般。

从换手率角度来看，生态环保、园区基础设施建设类Reits换手高，交通基础设施类Reits换手率较低。

02

重要事件

2.1 信用要闻：国家开发银行发行120亿元绿色金融债券，专项支持长江流域生态系统保护和修复

湖南省机关事务管理局：《关于调整省直单位住房公积金部分政策和流程的通知》（2022年7月25日）

为促进住房消费，提升住房公积金服务质量，通知明确最高贷款额度提高至70万元，三孩家庭最高贷款额度提高至80万元。通知指出，职工家庭购买第二套改善性自住房，首付款比例不得低于购房总价的60%调整为40%，职工家庭购买首套房，实施阶段性“可提可贷”政策，即政策实施之日起至2022年12月31日期间职工家庭购买首套房的，可以因购买本套住房提取一次住房公积金，同时可以申请住房公积金贷款。既申请贷款又申请购房提取的，夫妻双方住房公积金账户应留存公积金贷款12个月的还贷金额。通知明确，职工家庭购买第二套改善性自住房申请住房公积金贷款，取消“首套自住房面积不得超过144㎡”的规定。已有住房公积金贷款结清后再次申请住房公积金贷款，取消“需结清满6个月”的规定。

丽水市住房公积金管理中心：《关于落实“浙有善育”住房公积金支持政策的通知》（2022年7月25日）

为深入贯彻党中央国务院决策部署，在落实国家三孩生育政策中发挥住房公积金的住房保障作用。通知提到，三孩家庭首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高限额上浮20%。三孩家庭申请住房公积金贷款，不纳入轮候，优先予以发放。同时，三孩家庭市场租赁自住住房的，提取限额上浮50%。此外，通知还明确，三孩家庭为同一对夫妻在2021年5月31日（含）后生育三孩的职工家庭（以出生证载明时间为准）。

国家开发银行发行120亿元绿色金融债券，专项支持长江流域生态系统保护和修复（2022年7月27日）

今年以来，国家开发银行认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，不断加强对长江大保护及绿色发展领域的支持，为长江经济带城镇和乡村环境保护与生态修复、工业污染治理、岸线环境保护与生态修复等重点领域提供了有力支持。7月27日，国家开发银行在全国银行间债券市场面向全球投资人成功发行120亿元“长江流域生态系统保护和修复”专题“债券通”绿色金融债券。本期债券发行期限为3年，票面利率为2.15%，获得了境内外各类投资者的踊跃认购，认购倍数达3.95倍。同时，该债券将通过柜台承办机构面向社会公众发售。

国家统计局：上半年全国煤炭开采和洗选业实现利润5369.1亿元 同比增长157.1%（2022年7月27日）

2022年1-6月，规模以上工业企业实现营业收入65.41万亿元，同比增长9.1%。采矿业主营业务收入33698亿元，同比增长39.4%。其中，煤炭开采和洗选业实现主营业务收入20182.2亿元，同比增长57.1%；石油和天然气开采业为6229.9亿元，同比增长49.6%；黑色金属矿采选业为2580.5亿元，同比下降12.8%；有色金属矿采选业为1685.4亿元，同比增长22.1%；非金属采选业为2024.5亿元，同比增长5.6%；其他采矿业为10.1亿元，同比增长62.9%。

中共中央政治局会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作（2022年7月28日）

会议指出，要强化粮食安全保障，提升能源资源供应保障能力，加大力度规划建设新能源供给消化体系。要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。要保持金融市场总体稳定，妥善化解一些地方村镇银行风险，严厉打击金融犯罪。要继续实施国企改革三年行动方案。要推动平台经济规范健康持续发展，完成平台经济专项整改，对平台经济实施常态化监管。要积极促进出口、扩大进口。

2.2 违约负面：正荣地产控股股份有限公司展期

本周共发生9起信用违约事件。

2.3   评级下调：本周5家企业评级下调，2家公司评级展望降为负面

本周5家企业主体评级被调低。

本周2家企业评级展望降为负面。

03

一级市场

3.1 批文注册：本周交易所终止审核2个项目，较上周减少2个

本周交易所注册通过88个项目，终止审查2个项目，通过项目数量较上周增加49只，终止项目数量较上周减少2个;本周交易商协会注册通过29个项目，通过项目数量较上周减少9只。

3.2  取消发行：本周取消/推迟发行债券4只，数量相较于上周增加1只

本周共取消/推迟发行债券4只。

3.3 发行偿还：城投债净融资320亿元，产业债净偿还408亿元

根据Wind统计，本周信用债发行量为2727亿元，与上周相比下行3.9%；偿还量为2815亿元；净偿还额总计为88亿元。

本周城投债发行1195亿元，到期876亿元，净融资320亿元，净融资较上周增加416亿元。

分地区来看，本周共有22个省市（不含港澳台）有城投债发行。其中江苏省、浙江省、山东省发行规模位居前三。

本周共有14个省市（不含港澳台）净融资额为正，18个省市净融资较上周增加。其中陕西省、上海、北京净偿还规模位居前三，净偿还分别为53亿元、21亿元、19亿元。

本周产业债发行1531亿元，到期1940亿元，净偿还408亿元，净偿还额较上周减少162亿元。

分行业来看，本周发行额最大的行业为工业，共发行411亿元。

本周共有5个行业净融资为正，其中净融资额前三的行业分别为公用事业、能源、可选消费、信息技术（可选消费、信息技术净融资额本周并列第三位）；本周净融资缺口最大的行业为金融，净偿还414亿元。

3.4  到期压力：下周城投债到期552亿元，产业债到期901亿元

未来两周城投债、产业债到期压力均有所回落。

城投债到期压力总体下降。具体来看，下周到期规模约552亿元，较本周减少323亿元；下下周到期规模约847亿元，较本周减少29亿元。分省份来看，未来两周合计到期压力前三的省份为江苏省、浙江省、河南省，下周分别到期180亿元、63亿元、54亿元。

产业债到期压力有所下降。具体来看，下周到期规模约901亿元，较本周减少1039亿元，下下周到期规模约1609亿元，较本周减少331亿元。分行业来看，金融业、工业、公用事业是未来两周到期压力最大的三个行业，未来两周合计偿还额分别为757亿元、648亿元、388亿元；电信服务行业到期压力最小，未来两周无到期。

3.5 票面利率：本周城投债票面+35BP，产业债票面+15BP

本周新发城投债平均票面利率为4.3%，较上周上升35BP，其中甘肃省平均票面利率最高，达7.3%。

本周新发产业债平均票面利率为2.9%，较上周上升15BP。其中金融行业平均票面利率最高，达3.6%。

04

二级市场

4.1 信用利差：期限利差走阔，等级利差收窄

从二级市场来看，本周城投债期限利差走阔，等级利差收窄。具体来看，AAA-主体信用债期限利差较上周走阔0.5BP，AA主体信用债期限利差较上周收窄3.6BP；1Y等级利差较上周走阔2.0BP，3Y等级利差较上周收窄2.0BP。AAA主体城投债期限利差较上周走阔3.3BP，AA主体期限利差较上周走阔3.3BP；1Y城投债等级利差较上周收窄1.0BP，3Y城投债等级利差较上周收窄1.0BP。

期限与等级利差分位数：高等级期限利差85%、低等级期限利差70%、短久期等级利差26%、长久期等级利差30%。

对于城投债：高等级期限利差83%、低等级期限利差78%、短久期等级利差16%、长久期等级利差15%。

05

风险提示

行业信用环境恶化的风险

本文内容节选自华安证券研究所已发布报告：《【华安固收】三问公募Reits：二季度存量/发行金额、盈利能力、市场表现如何看？——信用周度思考》（发布时间：20220802），具体分析内容请详见报告。若因对报告的摘编等产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

分析师:颜子琦  
分析师执业编号:S0010522030002

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分析师:张伟

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投资评级说明

以本报告发布之日起6个月内，证券（或行业指数）相对于同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准，A股以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以纳斯达克指数或标普500指数为基准。定义如下：

行业及公司评级体系

增持—未来 6 个月的投资收益率领先沪深 300 指数 5%以上;

中性—未来 6 个月的投资收益率与沪深 300 指数的变动幅度相差-5%至 5%; 

减持—未来 6 个月的投资收益率落后沪深 300 指数 5%以上;

公司评级体系

买入—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上；

增持—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%；

中性—未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%；

减持—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%；

卖出—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上；

无评级—因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。市场基准指数为沪深300指数。

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