第一，2023年10月中央金融工作会议、12月中央经济工作会议提出要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。央行也表示[3]将为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持。对市场投资而言，“三大工程”同样也是2024年经济的重要抓手之一。在本篇研究中，我们尝试从广义财政视角拆解“三大工程”落于明年的投资体量及对地产投资的拉动影响。当然，测算只是框架性的，主要意义是作为一个认知坐标，未来我们可以根据新的政策信息进一步调整。第二，在“三大工程”中，城中村改造的财政资金路径已相对明确。一是2024年专项债可用于城中村改造项目，根据此前棚改经验，专项债中用于城中村项目的比例估计在10%-30%之间。由于2024年城中村改造可能先以积极推进试点的方式展开，我们以区间下限水平保守估算明年，大约0.4-0.8万亿元左右；二是政策性银行可以以提供类PSL的专项资金的方式支持“三大工程”建设，参照2015-2018年的棚改资金规模，我们以用于城中村的部分0.3万亿元左右估计；三是还将有部分的房企自筹资金垫资或商业银行贷款，预计这部分的撬动比例约为10%。考虑到城中村改造细则尚未落地，且存在地区试点再推广全国的时间差，因此这一理论估算中，不排除部分资金会延长至2025年滞后释放，我们进一步基于保守/中性/乐观三种情形进一步做情景假设，分别为0.5万亿元/0.7万亿元/1.0万亿元，分别可拉动2024年地产投资4.2个百分点/5.8个百分点/8.3个百分点。第三，新保障性住房体系未来的主要增量空间是解决新市民、青年人的住房问题。目前我国新市民群体约有3亿人，其中包含1.72亿人的外出农民工、2.55亿人的无城镇户籍的城镇常住人口（二者有重合）、少量的城城转移人口等；这部分人群中，位于35个大中城市的人口比例为26%左右，是保障性住房的重点保障对象，这是当下的存量部分；而增量部分，根据部分省份的《新型城镇化规划（2021-2035年）》目标测算预计“十四五”期间全国城镇化率由目前的65.22%上升至69%，并于2035年进一步上升至77%。我们可以大致得到未来五年大中城市新增及存量的新市民人口规模、对应所需住房套数。第四，基于上述理解，我们进一步根据以下假设做出粗略测算：一是新保障性住房体系的建设周期约为5年；二是覆盖新市民群体的比例为40%-60%；三是保障性住房套均面积60-70平米左右；四是本轮保障性住房的供应中50%由新建住宅构成，50%由回购存量房构成。可得未来五年保障性住房年均投资规模预计在1560-3120亿元，中性情形为2340亿元，若2024年录得中性情形，则可撬动地产投资2.0个百分点。第五，“平急两用”工程的相关信息较少且相对零散。因此，我们主要基于目前已公布的部分地区（武汉、杭州、大连、重庆、长沙）公开信息作出测算，可得上述地区投资规模均值约为270亿元，若这也是全国21个超大特大城市“平急两用”工程投资规模的平均水平，则对应的总投资规模6000亿元左右。若分三年落地，年均投资规模为2000亿元。“平急两用”工程主要与基建投资有关，我们可以估算在基建投资部分。2000亿规模大约带动基建投资1个百分点左右。第六，综合以上，中性情形下预计城中村改造明年投资规模约有7000亿元，可撬动地产投资5.8个百分点；中性情形下保障性住房体系建设明年投资规模约有2340亿元，可撬动地产投资2.0个百分点。2024年“三大工程”对地产投资规模的贡献预计或有0.93万亿元，拉动7.8个百分点（保守和乐观情形下则或可分别拉动5.5和10.9个百分点）。在不考虑“三大工程”的情况下，按照地产投资-10%来预期（参照广发地产团队2024年前瞻乐观和谨慎-8%、-11%），而城中村改造和保障性住房有望将2024年地产投资上拉至-3%以内。而根据我们前期报告《前瞻2024》中的测算，上述增速假设符合2024年全年GDP5%的所需要的需求端条件。出口触底、财政扩张、“三大工程”有望成为带动2024年总需求进一步好转的三驾马车。[1]2023年10月中央金融工作会议、12月中央经济工作会议[2]提出要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。央行也表示[3]将为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持。对市场投资而言，“三大工程”同样也是2024年经济的重要抓手之一。在本篇研究中，我们尝试从广义财政视角拆解“三大工程”落于明年的投资体量及对地产投资的拉动影响。当然，测算只是框架性的，主要意义是作为一个认知坐标，未来我们可以根据新的政策信息进一步调整。在“三大工程”中，城中村改造的财政资金路径已相对明确。一是2024年专项债可用于城中村改造项目，根据此前棚改经验，专项债中用于城中村项目的比例估计在10%-30%之间。由于2024年城中村改造可能先以积极推进试点的方式展开，我们以区间下限水平保守估算明年，大约0.4-0.8万亿元左右；二是政策性银行可以以提供类PSL的专项资金的方式支持“三大工程”建设，参照2015-2018年的棚改资金规模，我们以用于城中村的部分0.3万亿元左右估计；三是还将有部分的房企自筹资金垫资或商业银行贷款，预计这部分的撬动比例约为10%。考虑到城中村改造细则尚未落地，且存在地区试点再推广全国的时间差，因此这一理论估算中，不排除部分资金会延长至2025年滞后释放，我们进一步基于保守/中性/乐观三种情形进一步做情景假设，分别为0.5万亿元/0.7万亿元/1.0万亿元，分别可拉动2024年地产投资4.2个百分点/5.8个百分点/8.3个百分点。（1）对于专项债资金，根据财政部数据，2019年棚户区改造占专项债比例一度达33%，2020-2022年降至13%左右。根据这一经验，未来城中村改造占专项债投向的比例，中性情形下或为10%-20%左右，对应规模0.4-0.8万亿元。但需要注意，由于2024年城中村改造主要集中于部分地区的试点工作，而专项债则是分配至全国，因此2024年专项债中这一投向的占比可能沿着预期的下限，也就是10%左右展开。故这一部分对明年的资金贡献，保守/中性/乐观情形预计分别为占比10%/20%/30%，对应规模0.4万亿元/0.8万亿元/1.2万亿元。（2）对于货币方面的支持，我们预计依然将以类PSL资金的形式创设专项资金。根据央行数据，2015年-2018年，主要用于棚改的PSL资金年度规模基本集中于6000-7000亿元。因此我们预计2024年这类资金对“三大工程”的贡献预计也在6000亿元左右，其中50%用于城中村改造，即0.3万亿元。（3）除上述两部分财政资金外，还有参与房企的自筹资金、商业银行贷款等，但由于城中村改造的推进必须“坚持以市场化为主导”[4]，以保本微利为原则，因此撬动比例不会太高，我们预计在10%左右。综合以上，从广义财政资金的视角来看，2024年对城中村改造的资金投入规模，保守/中性/乐观情形预计分别为0.8万亿元/1.2万亿元/1.7万亿元。但需要注意的是，目前城中村细则尚未落地，全国范围内城中村改造试点也未完全铺开、有待广深地区的经验成功后再推往全国。并且，城中村项目前期沟通流程较长，投资占比也较低（前期以投入较少的拆除成本为主）。因此匡算得到全年的投资资金规模后，可能还需要考虑部分投资将延后至2025年才得以正式投入，假设这一后延比例为40%。与之对应的保守/中性/乐观情形分别为0.5万亿元/0.7万亿元/1.0万亿元（表1），分别可拉动2024年房地产投资4.2个百分点/5.8个百分点/8.3个百分点。新保障性住房体系未来的主要增量空间是解决新市民、青年人的住房问题。目前我国新市民群体约有3亿人，其中包含1.72亿人的外出农民工、2.55亿人的无城镇户籍的城镇常住人口（二者有重合）、少量的城城转移人口等；这部分人群中，位于35个大中城市的人口比例为26%左右，是保障性住房的重点保障对象，这是当下的存量部分；而增量部分，根据部分省份的《新型城镇化规划（2021-2035年）》目标测算预计“十四五”期间全国城镇化率由目前的65.22%上升至69%，并于2035年进一步上升至77%。我们可以大致得到未来五年大中城市新增及存量的新市民人口规模、对应所需住房套数。何为新市民？银保监会、央行于2022年印发的《关于加强新市民金融服务工作的通知》[5]一文对新市民的定义为“主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等，目前约有三亿人。”这部分人群是当下存量的保障性住房目标人群。根据国家统计局数据，结构方面，一是外出农民工， 2022年中国农民工总人数2.96亿人，其中外出农民工1.72亿人，占新市民比重约为一半；二是户籍在农村，但居住在城市的人群，2021年中国常住人口城镇化率64.72%、户籍人口城镇化率46.70%，对应人口规模2.55亿人，其中一部分由外出农民工组成（或不包含“候鸟式”农民工）。后者占三亿人的绝大部分，即“城—乡”迁移人群为新市民的主要构成主体，其余部分应为“城—城”迁移人群和获得当地户籍不满三年的人群。在这部分人群中，主要可能需要保障性住房的人群应分布于大中城市，35个大中城市常住人口占比约为26%。若3亿人群中分布比例与城市人口比重接近，则对应的3亿新市民中，常住35个大中城市的人口规模为7800万人。除存量部分外，增量部分我们根据部分省份的《新型城镇化规划（2021-2035年）》目标（表4）来看，我们预计“十四五”期间，全国范围内的常住人口城镇化率目标应在69%左右，至2035年这一数字上升至77%[6]。因此可以测算得到，若以35个大中城市为保障范围，则未来五年需保障人群规模预计为9000万人左右，对应3000万套左右（表2）。基于上述理解，我们进一步根据以下假设做出粗略测算：一是新保障性住房体系的建设周期约为5年；二是覆盖新市民群体的比例为40%-60%；三是保障性住房套均面积60-70平米左右；四是本轮保障性住房的供应中50%由新建住宅构成，50%由回购存量房构成。可得未来五年保障性住房年均投资规模预计在1560-3120亿元，中性情形为2340亿元，若2024年录得中性情形，则可撬动地产投资2.0个百分点。一是我们预计并非保障性住房并非需要覆盖所有新市民群体，如“城—城”迁移人群、获得当地户籍不满三年的人群、居住于房价较低的城市人群、返乡意愿较强的农民工人群等，并且，近日住房城乡建设部相关司局负责人也表示[7]“新一轮保障性住房建设，以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房，其重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等这‘两类群体’。有条件的地方可以逐步覆盖其他群体”、“按照要求，城市人民政府要从解决困难工薪人群住房问题入手，根据供给能力，合理确定保障范围和准入条件，逐步将范围扩大到整个工薪收入群体”，因此假设覆盖人群比例为40%-60%；二是新一轮保障性住房的建设周期为5年，主要覆盖截止至2025年的城镇无房人群；三是保障性住房套均面积在60-70平方米左右，对应套均建设成本12万元-14万元；四是考虑到部分城市存在去库存需求，因此本轮保障性住房的供给不会全部由新建住宅构成，假设50%新建，50%回购存量房。可得未来五年保障性住房年均投资规模预计在1560-3120亿元，中性情形为2340亿元（表3），可撬动的地产投资2.0个百分点。需要注意的是，与城中村改造建设类似，保障性住房也存在投资节奏的变化。2024年作为新保障性住房体系正式推进的前期，需要一定准备工作推进期，实际投资规模可能处于中性偏下区间。而2025-2027年投资规模则有望上升。此外还需要注意的是，城中村改造与保障性住房存在一定的投资交集，如完成对城中村改造的拆建工作后，原址的新建楼房可能直接用于保障性住房；并且二者均会对其它住房刚性需求形成一定程度的替代作用。这两项因素或将导致我们对未来“三大工程”投资规模测算的高估。“平急两用”工程的相关信息较少且相对零散。因此，我们主要基于目前已公布的部分地区（武汉、杭州、大连、重庆、长沙）公开信息作出测算，可得上述地区投资规模均值约为270亿元，若这也是全国21个超大特大城市“平急两用”工程投资规模的平均水平，则对应的总投资规模6000亿元左右。若分三年落地，年均投资规模为2000亿元。“平急两用”工程主要与基建投资有关，我们可以估算在基建投资部分。2000亿规模大约带动基建投资1个百分点左右。截至目前，部分地区已公布首批平急两用项目总投资规模。例如，武汉市[8]宣布首批推介“平急两用”项目共23个，总投资162.5亿元；杭州市[9]宣布首批“平急两用”共87个项目，投资金额超400亿元；大连市[10]宣布全市启动“平急两用”项目7个，总投资24.4亿元；重庆市[11]宣布单个“平急两用”项目启动，总投资约25亿元；长沙市雨花区[12]宣布储备“平急两用”公共基础设施项目15个，总投资84亿元。由上述情况可得，这些地区的“平急两用”项目单个投资规模分布在3亿元-25亿元区间，跨度较大；武汉、杭州、长沙（若6个市辖区投资规模一致）、大连的全市投资规模分别为162.5亿元、400亿元、504亿元、24.4亿元，均值约为270亿元，若以此类推，21个超大特大城市“平急两用”项目总投资规模预计约为6000亿元左右。若分三年落地，年均投资规模为2000亿元。当然，未来“平急两用”项目可能会扩容至其它城市，且上述城市所推出项目均为首批项目，存在后续新增的可能性，因此最终实际的总投资规模或将高于我们预计的6000亿元。综合以上，中性情形下预计城中村改造明年投资规模约有7000亿元，可撬动地产投资5.8个百分点；中性情形下保障性住房体系建设明年投资规模约有2340亿元，可撬动地产投资2.0个百分点。2024年“三大工程”对地产投资规模的贡献预计或有0.93万亿元，拉动7.8个百分点（保守和乐观情形下则或可分别拉动5.5和10.9个百分点）。在不考虑“三大工程”的情况下，按照地产投资-10%来预期（参照广发地产团队2024年前瞻乐观和谨慎-8%、-11%），而城中村改造和保障性住房有望将2024年地产投资上拉至-3%以内。而根据我们前期报告《前瞻2024》中的测算，上述增速假设符合2024年全年GDP5%的所需要的需求端条件。出口触底、财政扩张、“三大工程”有望成为带动2024年总需求进一步好转的三驾马车。风险提示。外部环境变化超预期导致经济压力显著加大，经济下行超预期，刺激政策超预期，财政收支超预期，地产压力上升超预期，土地市场表现超预期，海外经济表现变化导致出口表现超预期。
[1]https://www.gov.cn/yaowen/liebiao/202310/content_6912992.htm[2]http://www.news.cn/2023-12/12/c_1130022917.htm[3]https://www.gov.cn/lianbo/bumen/202311/content_6914250.htm[4]https://www.gov.cn/yaowen/liebiao/202307/content_6895276.htm[5]https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2022-03/06/content_5677508.htm[6] 城镇化率的上升，除人口迁移外，还包含了城镇人口的自然增长、农村地区转变为城镇地区带来的城镇人口上升，这些因素会导致在测算城镇化率上升对地产的推动时存在小幅高估的可能性。[7]https://mp.weixin.qq.com/s/1nGrouFY5fpxoyTCttNMEA[8]https://www.wuhan.gov.cn/sy/whyw/202310/t20231023_2284787.shtml[9]https://www.hangzhou.gov.cn/art/2023/9/28/art_812269_59087854.html[10]https://www.dl.gov.cn/art/2023/11/2/art_1185_2204246.html[11]https://www.cq.gov.cn/zwgk/zfxxgkzl/fdzdgknr/zdxm/dtxx/202312/t20231208_12677360.html[12]http://www.yuhua.gov.cn/zwgk97/xxgkml/384213/384151/zwdt15/384160/202312/t20231208_11312968.html
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