【长城宏观】房地产融资环境或将改善——20221114周报

核心观点‍

 上周市场回顾 

（1）汇率方面，美元指数暴跌，人民币兑美元升值（2）债市方面，中债收益率上涨，美债收益率下跌（3）股市方面，全球股市大幅上涨，国内股市先跌后涨（4）大宗商品方面，国际油价下跌，铜价上涨

 上周经济数据回顾 11月12日当周，长城证券中国GDP跟踪指数暂无明显回升。上周居民出行与地产销售继续走弱，多个行业开工率环比依然下降，居民消费与投资均可能受到一定拖累，显示实体经济压力仍较大。 上周重要事件点评 （1）多举措促进房地产融资环境改善。11月11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，《通知》包含十六项具体举措，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资。可以说是从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，政策力度空前。随着利好政策不断释放，明年的房地产融资环境或将迎来较大改善。（2）“优化防疫工作二十条措施”出台。11月11日国家卫健委发布《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施 科学精准做好防控工作的通知》，提出将风险区由“高、中、低”三类调整为“高、低”两类，最大限度减少管控人员；及时准确判定密切接触者，不再判定密接的密接等。我们认为优化防疫措施的提出如果得到有效执行，将有利于最大限制减少管控人员，恢复居民正常出行、生产与消费。11月12日当周出行数据暂无明显好转，后续优化防疫措施执行效果有待持续跟踪。（3）欧央行最新一期经济公报表明欧元区经济正在恶化。10月欧元区通胀继续上涨至10.7%，这也就意味着欧央行加息周期可能比美联储更长，欧洲经济衰退的程度可能比美国更深。欧央行表示“预计未来几个季度经济活动将大幅放缓。”，同时在经济衰退担忧加剧下，全球增长也正在放缓。9月全球制造业PMI指数跌破荣枯线至49.8%，10月进一步下跌至49.4%，全球经济正在收缩。 近期观点重述 （1）美国货币政策：2022年3月加息25BP，5月加息50BP，均已兑现我们的预期，6月加息75BP略快于我们预期，7月、9月、11月加息75bp符合我们预期，根据美联储最新会议，我们调整12月加息预期至75bp。（2）中国财政政策：当前专项债限额和余额之间有1.55万亿左右的差值，已公布调增5000亿，预计四季度或再调增5000亿专项债额度。政策性开发性金融工具在四季度仍有再次续接可能。（3） 中国货币政策：预计今年降息50BP，四季度仍可能会降息。

1

上周市场数据回顾

1.1 汇市：美元指数暴跌，人民币对美元升值

上周，美元指数暴跌，从11月4日的110.78下跌至11月11日的106.42，是8月15日以来新低。11月10日，美国通胀超预期回落至7.7%之后，美联储加息压力缓解，市场降低了对终点利率的预期，导致美元指数当天大幅下滑2.54点，跌破110大关。我们认为，美联储降通胀的压力依然存在。一些粘性因素比如工资增速、消费支出等虽然回落，但相较历史均值仍处在高位。美联储需要继续加息至2023年一季度并保持限制性利率一段时间。不过通胀最严峻的时刻已经过去，意味着加息预期最强烈的时刻也就过去，美元指数或已经见顶。

上周，人民币对美元升值，汇率从11月4日的7.19下降至11月11日的7.11，主要是美元指数自身回落的影响。另外，疫情防控政策优化调整也一定程度刺激国内经济预期提升，支撑人民币币值。11月4日，人民币汇率指数99.68，预计下一期将有所回升。

1.2 债市：中债收益率上涨，美债收益率暴跌

上周，中债收益率上涨，美债收益率暴跌。中债方面，两年期中债收益率11月11日收于2.20%，较11月24日上涨9bp；十年期中债收益率收于2.74%，上涨4bp，中债10-2年期利差54bp。美债方面，两年期美债收益率11月11日收于4.34%，较11月4日大幅下降37bp；十年期美债收益率收于3.82%，暴跌32bp，美债10-2年期利差-52bp。美十年期国债利率自10月14日突破4%之后，重新回落至4%以下，这与美联储加息预期大幅减弱有关。中美债十年期利差倒挂大幅收窄至108bp，两年期利差倒挂大幅收窄214bp，人民币近期贬值压力大幅缓解。国内货币宽松的制约因素减轻，预计或将尽快推出降息降准政策。

上周，中国Shibor短期利率和LIBOR美元短期利率均上涨。11月11日，中国6月期SHIBOR利率1.92%，较11月4日上涨4bp。8月中旬后，SHIBOR利率就呈现缓慢上升态势，银行间流动性需求有所上升，说明央行到了需要降息降准的时候。美元6月期LIBOR利率5.08%，较11月4日上涨4bp。虽然美元指数回落，但美元LIBOR利率仍继续小幅上涨，说明美联储加息进程仍未结束。

1.3 股市：全球股市大幅上涨，国内股市先跌后涨

上周，国际股市普遍上涨。美股方面，道琼斯工业指数上涨4.15%，纳斯达克指数上涨8.10%，标普500指数上涨5.90%。上周全球金融市场最大的利好消息就是美国通胀回落，美联储加息压力缓解。11月10日当天，纳斯达克指数上涨7.35%，美股三大股指都创出自2020年以来的最大单日涨幅。不过我们认为，美联储至少还将继续加息至2023年一季度，欧美经济都将在2023年面临衰退，股市需要等到大幅衰退发生后才可能迎来反转。

上周，国内股市先跌后涨，最终上证指数上涨0.54%，深证指数下跌0.43%，创业板指下跌1.87%。上周公布的出口同比负增，这是自2020年5月以来首次出现。出口同比的负增比我们的预期更早来临。PPI同比也进入通缩区间，企业进一步加速去库存。这些数据表明经济基本面复苏较弱。股市出现下跌。直到11月10日，“优化防疫工作二十条措施”出台后，刺激了市场情绪。周五，上证指数上涨了1.69%。我们认为，疫情政策调整有利于恢复正常的生产生活秩序，但基层防疫压力增大，后续实施效果还需观察。目前，经济仍面临较大下行压力，缺乏股市持续回暖的基础。

1.4 大宗商品：国际油价下跌，铜价上涨

上周，国际油价下跌。11月11日，布伦特原油期货收于95.89美元/桶，较11月4日98.64美元/桶下跌2.79%；WTI原油期货收于88.86美元/桶，较11月4日92.60美元/桶下跌4.04%。上周，美国商业原油库存量增加了392.5万桶，油价明显下跌。但通胀数据公布后，11月11日，布伦特原油和WTI原油期货收盘价分别上涨2.75%和3.07%。我们认为，需求转弱仍将是主导油价的主要因素。

11月11日，LME铜收于8591美元/吨，较11月4日大幅上涨5.63%。11月1日至今，国际铜价已经大幅上涨了12.15%。我们认为，这是美元大幅走弱，导致大宗商品普遍上涨和国内疫情防控政策调整，刺激风险偏好共同导致。11月10日，全球最大的铜矿开采公司智利国家铜业公司宣布将在2023年为中国客户实施140美元/吨的长单溢价，较2022年的105美元/吨提高了33%。从全球范围来看，全球经济将在2023年衰退，铜价往往和经济周期正相关，因此铜价也将回落。

2

上周经济数据回顾

2.1 上周经济数据一览

生产端看，行业开工率环比多数回落。11月12日当周，唐山钢厂高炉开工率为51.59%，环比下降4.7个百分点，同比涨幅回落至14.0%；汽车半钢胎开工率较上周回升5.08个百分点至58.97%，同比降幅收窄至-1.7%；螺纹钢开工率为48.2%，较上周下滑0.32个百分点，同比降幅收窄至-9.8%。石油沥青装置开工率为42.2%，较上周下滑0.5个百分点，同比涨幅收窄至7.11%。

需求端看，地产销售与地铁出行环比均继续下滑。11月12日当周，30大中城市日均成交面积为33.1万方，较上周减少7.6万方，同比降幅扩大至-36.7%。九大城市日均地铁客运量为3651.25万人次，环比减少20万人次，同比降幅缩窄1.8个百分点至-18.7%。线螺采购量为14600吨，环比上周减少600吨，同比降幅扩大至-13.6%。

外贸方面，国内出口运价指数同比降幅继续扩大。11月12日当周，SCFI指数均值为1443.3，比上周下降135.9，同比降幅继续扩大3.1个百分点至-68.3%。作为对照，11月前10日韩国出口总额同比仍在负增，为-2.8%，较10月平均降幅缩窄2.9个百分点。

2.2 长城证券中国GDP跟踪指数

11月12日当周，长城证券中国GDP跟踪指数为3.28，暂无明显回升。上周居民出行与地产销售继续走弱，多个行业开工率环比依然下降，居民消费与投资均可能受到一定拖累，显示实体经济压力仍较大。

2.3 关键经济指标预测

3

上周重要事件点评

3.1 多举措促进房地产融资环境改善

11月8日，中国银行间交易商协会表示，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

11月11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下文简称《通知》），提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展”。

《通知》包含十六项具体举措，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资。可以说是从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，政策力度空前。

主要提及的政策有：一是要求稳定房地产开发贷款投放，特别要求“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”；金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求，前提是保证债权安全、资金封闭运作。同时支持项目主办行和银团贷款模式。二是从监管部门角度，呼吁各银行和银保监系统，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、调整还款安排。具体为：从11月11日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。三是支持国开行、农发行等开发性政策性银行，为房企提供“保交楼”专项借款，但要求借款主体经监管部门复核备案，资金封闭运行、专款专用，且只能用于已售逾期难交付住宅项目，目的是保交付。

展望2023年，我们认为，面对当前房企融资不畅、房价有下跌趋势以及整体处于房地产后周期下，政策正持续在加大对房企融资环境改善、加大对刚性住房需求的金融支持、加大对保交楼的力度、加大对房价过快下跌城市的政策支持上做文章，利好政策不断释放，将会对明年的房地产融资环境产生较大改善。当然，在融资环境得到改善后，下一步更重要的是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使房地产行业真正恢复平稳健康发展。

3.2 “优化防疫工作二十条措施”出台

11月10日，中央政治局常委会召开会议听取新冠肺炎疫情防控工作汇报，研究部署进一步优化防控工作的二十条措施。随后，国家卫健委11月11日发布《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施 科学精准做好防控工作的通知》。提出将风险区由“高、中、低”三类调整为“高、低”两类，最大限度减少管控人员；及时准确判定密切接触者，不再判定密接的密接；取消入境航班熔断机制，并将登机前48小时内2次核酸检测阴性证明调整为登机前48小时内1次核酸检测阴性证明；对入境人员，将“7天集中隔离+3天居家健康监测”调整为“5天集中隔离+3天居家隔离”。

11月12日国家卫生健康委副主任雷海潮表示，各地已经成立了整治“层层加码”工作专班，各地已经成立了整治“层层加码”工作专班， 加强对于“一刀切”和“层层加码”问题的整治力度。今后工作当中，还要及时收集整理各方面群众和有关媒体的反映，来进一步保证优化疫情防控二十条举措能够原原本本、不折不扣地得到贯彻和执行落实。

我们认为优化防疫措施的提出如果得到有效执行，将有利于最大限制减少管控人员，恢复居民正常出行、生产与消费。11月12日当周出行数据暂无明显好转，九大城市地铁客运量日均为3651.25万人次，比上周减少20万人次；百城拥堵延时指数平均值为146.01，比上周下降1.66；全国货车高速公路日通行量周平均为700.9万辆，比10月均值（剔除国庆假期）低约16.4万辆。后续优化防疫措施执行效果有待持续跟踪。

3.3 欧央行公报表明经济增长正在放缓

11月10日，欧央行最新一期经济公报表明欧元区经济正在恶化。欧元区三季度季调实际GDP同比2.1%，较今年一季度的5.5%和二季度的4.3%出现大幅下降。环比增长0.18%，预计四季度环比可能转负。欧央行10月底再度加息75bp,基准利率已经升至2009年以来新高，而且预计还将进一步加息。10月欧元区HICP同比10.7%，前值9.9%,还未出现拐点。这也就意味着欧央行加息周期可能比美联储更长，欧洲经济衰退的程度可能比美国更深。

欧央行表示“预计未来几个季度经济活动将大幅放缓。增长动力的预期恶化主要是由于四个相互关联的因素。首先，高通胀正在抑制整个经济的支出和生产，而天然气供应中断加剧了这些不利因素。其次，随着经济重新开放带来的服务需求强劲反弹将在未来几个月失去动力。第三，全球需求疲软，加上许多主要经济体货币政策收紧，贸易条件恶化，对欧元区经济的支持将减少。四是不确定性居高不下，信心急剧下降。”

在经济衰退担忧加剧下，全球增长正在放缓。9月全球制造业PMI指数跌破荣枯线至49.8%，10月进一步下跌至49.4%，表明全球经济正在收缩。针对美国经济，欧央行表示“高通胀一直拖累实际收入，尽管显示出初步降温迹象，但劳动力市场仍持续紧张。” 针对中国经济，欧央行表示“中国三季度GDP增长有所回升，但关键指标显示动能减弱。中国经济继续面临持续存在的清零政策以及房地产行业长期疲软的不利因素。”

4

近期观点重述

4.1 关键政策预期

（1）美国货币政策：2022年3月加息25BP，5月加息50BP，均已兑现我们的预期，6月份加息75BP略快于我们预期，7月、9月、11月加息75bp符合我们预期，根据美联储最新会议，我们调整12月加息预期至75bp。

（2）中国财政政策：当前专项债限额和余额之间有1.55万亿左右的差值，已公布调增5000亿，预计四季度或再调增5000亿专项债额度。政策性开发性金融工具在四季度仍有再次续接可能。

（3）国内货币政策：预计今年降息50BP，四季度仍可能降息。

4.2 上周重要报告汇总

4.3 长城证券大类资产配置指数走势

11月11日，长城证券大类资产配置指数118.33。（2022年1月4日作为100）

十一月策略:原油空头15%，铜空头30%，黄金空头20%，权益空头15%，十年期国债多头20%。（具体请参考《十一月大类资产配置月报》）

上周，长城大类资产指数大幅回撤，主要原因海内外因素均刺激经济信心，抬升风险偏好。原油方面，油价回吐了因“G7对俄石油设置价格上限”刺激导致的涨幅。沪铜方面，国家调整防疫政策极大地刺激了铜需求，情绪作用下铜价大幅上涨5.26%。美元走弱影响下，沪金指数也大幅反弹4.07%。沪深300和十年期国债期货变化幅度较小。我们认为，情绪面影响会造成价格剧烈波动，但正如油价回吐涨幅一样，情绪影响并不牢靠。最终影响大宗商品的因素还是经济基本面，而现在全球最显著的经济预期就是衰退，因此，随着短期情绪面影响减弱，油价、铜价还是处于回落趋势之中。

 风险提示 

国内宏观经济政策不及预期；国企改革不及预期；货币政策超预期；经济数据实际值与预测值不一致；长城证券中国GDP跟踪指数的构建存在较多假设，部分假设可能与实际情况不一致的风险。

证券研究报告：《房地产融资环境或将改善——20221114周报》
对外发布时间：2022年11月14日报告发布机构：长城证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）本报告分析师：蒋飞S1070521080001  [e-mail]李相龙S1070522040001  [e-mail]

仝垚炜（研究助理）

S1070122040023  [e-mail]

贺昕煜（研究助理）

S1070122050027  [e-mail]

滑动查阅往期报告

数据、会议点评

周报、月报、季度报

专题报告

特别声明

《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。通过新媒体形式制作的以上推送信息仅面向长城证券客户中的专业投资者及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者。若您并非上述类型的投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用以上推送中的任何信息。

因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。

免责声明

长城证券股份有限公司（以下简称长城证券）具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格。

以上推送信息摘自长城证券已发布的研究报告，完整内容请以长城证券已发布的研究报告为准。

研究报告由长城证券向专业投资者客户及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者客户（以下统称客户）提供，除非另有说明，所有研究报告的版权属于长城证券。未经长城证券事先书面授权许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布，亦不得作为诉讼、仲裁、传媒及任何单位或个人引用的证明或依据，不得用于未经允许的其它任何用途。如引用、刊发，需注明出处为长城证券研究所，且不得对研究报告进行有悖原意的引用、删节和修改。

研究报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证信息的准确性或完整性。研究报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向他人作出邀请。在任何情况下，研究报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用研究报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。

长城证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有研究报告涉及的证券或进行证券交易，或向研究报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。长城证券可能与研究报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。

长城证券版权所有并保留一切权利。

‍